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江西钦宇置业有限公司、鄱阳县国土资源局建设用地使用权纠纷二审民事判决书

时间:2020年05月08日 来源: 作者: 浏览次数:306   收藏[0]
江西省高级人民法院
民 事 判 决 书
(2019)赣民终26号
上诉人(一审原告、反诉被告):江西钦宇置业有限公司。住所地:江西省上饶市鄱阳县鄱阳镇鄱湖公园内。统一社会信用代码9136112855088738X0。
法定代表人:毛凯峰,该公司执行董事。
委托诉讼代理人:毛春林,该公司员工。
委托诉讼代理人:魏建国,该公司员工。
上诉人(一审被告、反诉原告):鄱阳县国土资源局。住所地:江西省上饶市鄱阳县鄱阳镇城北国土大厦。统一社会信用代码1136093001479338X1。
法定代表人:朱元清,该局局长。
委托诉讼代理人:余晓春,江西瀚中春aoa体育彩票事务所aoa体育彩票。
委托诉讼代理人:洪田,江西赣鄱aoa体育彩票事务所aoa体育彩票。
江西钦宇置业有限公司(以下简称钦宇公司)因与鄱阳县国土资源局建设用地使用权纠纷一案,不服江西省上饶市中级人民法院(2017)赣11民初174号民事判决,分别向本院提起上诉。本院于2019年1月16日受理后,依法组成合议庭,于2月13日公开开庭审理了本案。钦宇公司委托诉讼代理人毛春林、魏建国,鄱阳县国土资源局委托诉讼代理人余晓春、洪田到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
钦宇公司上诉请求:1.撤销上饶市中级人民法院(2017)赣11民初字174号民事判决第一、二项,改判在原判决鄱阳县国土资源局支付钦宇公司8,339,785.23元基础上增加违约金至少1,000万元;2.本案一、二审诉讼费、反诉费用由鄱阳县国土资源局承担。事实和理由:一、原审判决证据充分,事实清楚,实体处理错误,鄱阳县国土资源局应按已支付的土地出让金总额每日1‰支付违约金。鄱阳县国土资源局未按照合同约定的义务交付净地给钦宇公司的事实,双方均无异议。钦宇公司在依法取得鄱阳县国土资源局出让土地时,积极筹措资金进行开发,开发后的楼盘不能完成竣工验收,致使钦宇公司被案外人起诉偿还债务,开发的楼盘被法院拍卖,但又因鄱阳县国土资源局的违约不能完成产权登记,无法进行拍卖偿还债务,钦宇公司无法达到开发销售商品房的预期目的,应当由鄱阳县国土资源局承担全部责任。原审只认定钦宇公司未开发部分由鄱阳县国土资源局承担违约金,显失公平。鄱阳县国土资源局未净地交付,既违反了合同的约定,也违反国土资源部《闲置土地处置办法》第二十一条规定的情形,并且影响了钦宇公司工程总体验收,极大降低了该宗地的品质,已经构成全部违约,且导致已经开发的商品房因人防工程未建设,不能办理产权登记证,钦宇公司为此遭受了巨大损失。二、鄱阳县国土资源局应承担违约金为:1.以1,000,000元基数,自2010年1月8日至2016年11月23日止,按日1‰计算;2.以3,000,000元为基数,自2010年7月14日至2016年11月23日止,按日1‰计算;3.以5,350,000元为基数,自2010年3月25日至2016年11月23日止,按日1‰计算,合计26,734,250元。原审以钦宇公司未开发被拍卖的2,387.5平方米土地价款2,952,406.3元为基数,以2010年3月25日为节点分段计算,自2010年1月8日至2010年3月24日止,由鄱阳县国土资源局承担违约金8,339,785.23元,判决不公。
鄱阳县国土资源局答辩称:原判决证据缺乏,认定事实错误,鄱阳县国土资源局不承担任何违约责任,钦宇公司按已支付的土地出让金总额的每日千分之一支付违约金的请求既无合同依据,也无法律依据。首先,鄱阳县国土资源局已按土地现状提前交付土地,不存在任何违约行为。钦宇公司在拍卖前对案涉地块进行了现场踏勘和认可,鄱阳县国土资源局按土地现状交付并办理了土地使用权证书已经完全履行了义务。何况,无论是按照法律规定还是依据拍卖文件等书面约定,作为买受人的钦宇公司应当先支付土地出让金再使用土地,在钦宇公司未付清土地出让金之前,鄱阳县国土资源局并无净地交付义务。即使案涉地块存在一定瑕疵,钦宇公司提出的开发延期、不能竣工验收等原因均系其自身开发能力和经济实力所致,没有证据证实上述情形与鄱阳县国土资源局的行为存在法律上的因果关系。其次,原审认定鄱阳县国土资源局按日1‰承担违约责任错误。案涉土地使用权出让合同只约定未“按时”提供出让土地的按日1‰承担违约金责任,至于提供的土地非净地是属于“交付的土地未能达到合同约定的土地条件”,按照案涉的土地使用权出让合同第三十八条的约定,提供的土地非净地应承担赔偿直接损失的违约责任而非按日1‰承担违约金责任。另外,鄱阳县国土资源局交付土地后被他人占有的面积只有128平方米,并且该面积对钦宇公司的开发几乎无影响,原审以钦宇公司未开发被拍卖的2,387.5平方米土地的价款2,952,406.3元为基数计算违约金明显不公。
鄱阳县国土资源局上诉请求:1.撤销上饶市中级人民法院(2017)赣11民初174号民事判决第一项、第三项;2.改判驳回钦宇公司要求鄱阳县国土资源局赔偿其违约金损失的诉讼请求;3.改判钦宇公司支付鄱阳县国土资源局土地出让滞纳金389.62万元;4.本案一、二审诉讼费由钦宇公司承担。事实与理由:一、一审法院认定鄱阳县国土资源局交付土地违约,需向钦宇公司支付违约金的事实不清。1.鄱阳县国土资源局已向钦宇公司交付了合同项下的地块,并办理了国有土地使用权登记。钦宇公司在取得土地证后已是出让地块的合法的使用权人,也对出让地块进行了开发,应认定鄱阳县国土资源局已将出让的10,270平方米的国有土地使用权全部交付,不存在违约行为。2.钦宇公司应在2010年7月8日之前一次性缴清土地出让金1,270万元,但其并未在规定的时间内缴纳全部的土地出让金,鄱阳县国土资源局多次发出土地款催缴通知书,但钦宇公司一直未付清款项,构成违约。3.鄱阳县国土资源局无需向钦宇公司支付违约金。虽然出让的地块上有128平方米的土地不是净地,但钦宇公司在竞买该地块时已经对该地块的情况了解清楚,鄱阳县国土资源局依约将该地块全部交付并办理了国有土地使用权登记,钦宇公司也对出让地块进行了开发并销售了1#-6#商品房,后因资金原因未继续开发建设,且与他人存在经济纠纷,未开发的2,387.5平方米地块的使用权已被上饶市中级人民法院拍卖给了案外人江建红。钦宇公司不能开发剩余土地并非鄱阳县国土资源局造成,不存在因有障碍物未净地交付的部分无法按期动工开发、阻碍了钦宇公司整体开发的事实,更不存在一审法院所认定的极大地降低了该宗地的品质。鄱阳县国土资源局无违约行为,无需支付违约金。4.一审法院以2,387.5平方米出让土地价款计算违约金及计算时间错误。即使出让地块有128平方米非净地交付构成违约,根据钦宇公司的施工设计图纸,出让土地中非净地的128平方米(紧靠红线外朱培成的私宅,该私宅不属于出让土地范围内)的位置不影响钦宇公司的开发建设,即使计算违约金,也应以非净地的128平方米的出让土地价款计算违约金,不能以2,387.5平方米出让土地价款计算违约金。又因钦宇公司在2017年8月8日才由上饶市中级人民法院代缴土地出让金1,150,000元,即使计算违约金也应从2017年8月9日开始以128平方米的出让土地价款计算违约金。因钦宇公司在2017年8月9日已对该地块无使用权,其不是土地使用权人,不能对该地块提出任何请求,故鄱阳县国土资源局不应承担违约赔偿责任。二、一审法院认定钦宇公司延迟支付土地出让金不构成违约的事实错误,应改判钦宇公司支付鄱阳县国土资源局土地出让滞纳金389.62万元。鄱阳县国土资源局已履行了土地交付的义务,但钦宇公司未依约缴纳土地出让金,鄱阳县国土资源局多次发出催款通知书,钦宇公司均未提出异议,事实上钦宇公司未依约缴纳出让金的原因是其资金周转困难,而不是因出让地块非净地交付而行使抗辩权,出让地块的出让金是钦宇公司未履行法院判决而被上饶市中级人民法院依法对出让地块中的2,387.5平方米使用权进行处理后代钦宇公司缴纳。既然钦宇公司未依约缴纳出让金,根据合同约定钦宇公司应在2010年7月8日之前一次性缴清土地出让金1,270万元;迟延支付的,自滞纳之日起,每日按迟延支付款项缴纳违约金(即滞纳金),截止2017年8月8日,钦宇公司应向鄱阳县国土资源局支付土地出让价款滞纳金共389.62万元。
钦宇公司答辩称:一、一审认定鄱阳县国土资源局违约的事实清楚,证据充分,鄱阳县国土资源局应按照出让地块面积承担违约责任支付违约金。钦宇公司虽然取得了土地使用权但因未净地交付的部分无法按期进行整体开发,原规划设计建设的写字楼人防工程一直未能开工建设,从而影响整个建设工程的竣工验收,影响该地块的市值和品质,导致部分建成的商品房出售价值贬低,无法达到预期的效益,开发的楼盘和房屋无法办理产权登记,鄱阳县国土资源局的行为已经构成严重违约。按照《国有建设用地使用权出让合同》第三十七条约定,应按照出让地块面积计算由鄱阳县国土资源局承担的违约金。二、鄱阳县国土资源局的违约行为导致人防工程无法如期建设和整体建设工程不能竣工综合验收,商品房不能上市交易和司法拍卖无法拍卖,造成的损失应由鄱阳县国土资源局承担。三、依照《中华人民共和国合同法》第六十七条规定:“当事人互负债务,有先后履行的顺序,先履行的一方未履行的,后履行的一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的,后履行一方有权拒绝其相应的要求”。本案中,鄱阳县国土资源局未能按照合同约定进行净地交付,钦宇公司依照法律行使不安抗辩权,有正当理由延迟交付土地出让金,鄱阳县国土资源局要求支付土地出让滞纳金389.62万元的请求,应依法予以驳回。
钦宇公司一审诉讼请求:1.判决鄱阳县国土资源局赔偿钦宇公司因鄱阳县国土资源局违反双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》约定的违约金及不能交付净地而造成的经济损失人民币2,800万元;2.判决鄱阳县国土资源局赔偿钦宇公司取得《国有建设用地使用权出让合同》下的地块开发写字楼出售预期利润(以评估价格为准);3.本案诉讼费用由鄱阳县国土资源局承担。
鄱阳县国土资源局一审反诉请求:1.判令钦宇公司支付鄱阳县国土资源局土地出让滞纳金389.62万元;2.反诉诉讼费及其他费用由钦宇公司承担。
一审法院认定,2009年12月18日,鄱阳县国土资源局以公开拍卖的方式出让鄱阳县湖城一品国有建设用地使用权并发布拍卖公告。2010年1月8日,案外人毛某代钦宇公司竞得该地块的国有建设用地使用权,并签订了《拍卖成交确认书》,约定该拍卖标的名称为鄱阳县湖城一品2号标,该地块成交价为12,700,000元。同日,钦宇公司(受让人)与鄱阳县国土资源局(出让人)签订了《国有建设用地使用权出让合同》(合同编号:36200904120458)。该合同第四条约定,本合同项下出让宗地编号为2009-046,宗地总面积为10,270平方米,其中出让宗地面积为10,270平方米。本合同项下的出让宗地坐落于鄱阳县人民南路西侧、东侧。第六条约定,出让人同意在2010年1月8日前将出让宗地交付给受让人。第八条约定,本合同项下宗地的国有建设用地使用权出让价款为12,700,000元,每平方米1,236.61元。第十条约定,受让人同意在合同签订之日起180日内,一次性付清国有建设用地使用权出让价款。第十一条约定,受让人应在本合同约定付清本宗地全部出让价款后,持本合同和出让价款缴纳凭证等相关证明材料,申请出让国有建设用地使用权登记。第三十条约定,受让人应当按照本合同约定,按时支付国有建设用地使用权出让价款。受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的,自滞纳之日起,每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳滞纳金,延期付款超过60日,经出让人催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的,出让人有权解除合同,受让人无权要求返还定金,出让人并可请求受让人赔偿损失。第三十七条约定,受让人按本合同约定支付国有建设用地使用权出让价款的,出让人必须按照本合同约定按时交付出让土地。由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人本合同项下宗地占有延期的,每延期一日,出让人应当按受让人已经支付的国有建设用地使用权出让价款的1‰向受让人给付违约金,土地使用年期自实际交付土地之日起算。出让人延期交付土地超过60日,经受让人催交后仍不能交付土地的,受让人有权解除合同,出让人应当双倍返还定金,并退还已经支付国有建设用地使用权出让价款的其余部分,受让人并可请求出让人赔偿损失。第三十八条约定,出让人未能按期交付土地或交付的土地未能达到本合同约定的土地条件或单方改变土地使用条件的,受让人有权要求出让人按照规定的条件履行义务,并且赔偿延误履行而给受让人造成的直接损失。土地使用年期自达到约定的土地条件之日起算。
合同签订后,案外人毛某代钦宇公司于2010年1月8日缴纳了土地出让金1,000,000元,钦宇公司于2010年3月25日缴纳了土地出让金5,350,000元,于2010年7月14日缴纳了土地出让金3,000,000元,于2011年8月22日缴纳了土地出让金2,200,000元,于2017年8月8日由上饶市中级人民法院代缴1,150,000元。鄱阳县国土资源局于2010年2月8日、2010年8月2日、2012年3月8日发出催款通知书。2011年10月24日,鄱阳县人民政府向钦宇公司颁发了鄱国用(2011)第01102号《土地使用权证书》。钦宇公司于2013年4月17日取得了《建设用地规划许可证》,于2013年4月22日取得了《建设工程规划许可证》,于2013年4月26日取得了《建筑工程施工许可证》。钦宇公司分别于2011年8月29日、2012年6月20日、2013年5月28日、2014年4月23日、2015年5月19日向鄱阳县国土资源局提交情况报告,要求鄱阳县国土资源局会同相关部门完成净地交付手续。2016年10月18日,鄱阳县国土资源局向钦宇公司发出《关于要求湖城一品(2号标)完成净地交付的回复》,回复如下:“1.我局每年收到贵公司催交土地的函都已派员进行了现场协调;2.贵公司反映的几处占地与未拆迁问题,我局将组织人员及相关部门按照拍卖公告承诺和履行合同约定尽快拆除到位。让你单位早日完成整体开发项目。”
另查明,因钦宇公司与案外人存在经济纠纷,由上饶市中级人民法院作出(2015)饶中民一初字第34号民事判决、江西省高级人民法院作出(2015)赣民一终字第230号民事判决后,经上饶市中级人民法院(2016)赣11执5号执行裁定确认,案外人江建红竞得钦宇公司名下的位于鄱阳县鄱阳镇人民南路原湖城一品2,387.5平方米地块(产权证号为鄱国用(2011)第01102号)。2017年9月1日,上饶市中级人民法院向鄱阳县国土资源局、鄱阳县不动产登记中心发函,请其协助将鄱国用(2011)第01102号土地使用权证中的2,387.5平方米的宗地使用权分割过户到案外人江建红名下。2017年11月21日,案外人江建红向鄱阳县不动产登记中心提交鄱阳县不动产登记申请书,申请对鄱国用(2011)第01102号土地使用权证中的2,387.48平方米的宗地使用权进行转移登记。同日,鄱阳县不动产登记中心同意了案外人江建红的申请,确认了鄱国用(2011)第01102号土地使用权证中的2,387.48平方米的宗地使用权人为案外人江建红。该2,387.48平方米宗地中包含鄱阳县国土资源局未向钦宇公司净地交付的地块。
一审法院认为,钦宇公司与鄱阳县国土资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》系双方当事人的真实意思表示,内容、形式不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,在双方当事人之间具有法律约束力,双方应本着诚实信用的原则按照协议约定全面履行各自的义务。
本案的主要争议焦点为:一、鄱阳县国土资源局是否净地交付,是否违约?若违约,违约金如何计算?违约损失是多少,如何承担?二、钦宇公司延迟支付土地出让金是否有正当理由?迟延支付土地出让金是否应承担滞纳金,滞纳金如何计算?
对于焦点一,钦宇公司认为,鄱阳县国土资源局未完成净地交付,导致施工停止,严重影响整项工程总体验收。鄱阳县国土资源局认为,已将出让土地全部交付并为其办理了国有土地使用权证。对此,该院认为,《国有建设用地使用权出让合同》第六条规定,出让人交付土地时该宗地应达到的土地条件是第(一)项,即要场地平整,而非第(二)项的现状土地,也就是说,进行场地平整、以净地交付是鄱阳县国土资源局的合同义务。国土资源部《闲置土地处置办法》第二十一条规定:“市、县国土资源主管部门供应土地应当符合下列要求,防止因政府、政府有关部门的行为造成土地闲置:(一)土地权利清晰;(二)安置补偿落实到位;(三)没有法律经济纠纷;(四)地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确;(五)具备动工开发所必需的其他基本条件。”第二十八条规定:“市、县国土资源主管部门未按照国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的期限、条件将土地交付给国有建设用地使用权人,致使项目不具备动工开发条件的,应当依法承担违约责任。”在本案中,钦宇公司虽然于2011年10月24日取得了案涉土地的《土地使用权证书》,但未净地交付是客观存在的事实,从鄱阳县国土资源局2016年10月18日向钦宇公司发出的《关于要求湖城一品(2号标)完成净地交付的回复》中也可以看出,鄱阳县国土资源局认可其交付的出让土地中还存在未净地交付的部分,即鄱阳县国土资源局的交付违反了合同的约定,以及存在着不符合国土资源部《闲置土地处置办法》第二十一条规定的情况。鄱阳县国土资源局虽然履行了书面的、程序上的交地手续,并办理了土地使用权证,但是未完成实质上的净地交付义务,致使钦宇公司虽然取得了土地使用权证,但因有障碍物未净地交付的部分无法按期动工开发,阻碍了钦宇公司进行整体开发,原设计规划的写字楼一直未能建设,并且影响了整项工程总体验收,极大降低了该宗地的品质,已经构成违约。现钦宇公司根据《国有建设用地使用权出让合同》第三十七条约定要求鄱阳县国土资源局支付违约金,明细如下:1.以1,000,000元为基数,自2010年1月8日至2016年11月23日止,按日1‰计算;2.以3,000,000元为基数,自2010年7月14日至2016年11月23日止,按日1‰计算;3.以5,350,000元为基数,自2010年3月25日至2016年11月23日止,按日1‰计算;4.以2,200,000元为基数,自2011年8月22日至2016年11月23日止,按日1‰计算;合计26,734,250元。因《国有建设用地使用权出让合同》第三十七条约定违约金按日千分之一予以计算,该标准双方当事人都认可,各自都要求按该标准计算对方的违约金,因此,尊重双方当事人的意思自治,对该标准予以确认。但对鄱阳县国土资源局是否就应承担已经支付的全部土地价款的违约金26,734,250元,还应结合本案合同的履行情况,双方当事人的过错程度以及预期利润等综合因素予以酌定。本案中,鄱阳县国土资源局仅有部分房屋未拆迁、几处小块土地未平整,钦宇公司设计规划的写字楼无法建设,为此闲置的土地2,387.5平方米于2017年11月21日因司法拍卖而转移登记在案外人江建红名下。若鄱阳县国土资源局及时交付净地,钦宇公司完整开发,写字楼建成销售后所产生的预期利润可能,基于上述客观事实,根据公平原则与诚实信用原则,酌情以钦宇公司未开发被拍卖的2,387.5平方米土地价款2,952,406.3元为基数计算违约金,钦宇公司于2010年1月8日缴纳土地出让金100万元,于2010年3月25日缴纳土地出让金535万元,可见,钦宇公司在2010年3月25日前缴纳的土地出让金未超过2,952,406.3元,故违约金应以2010年3月25日为节点分段计算,自2010年1月8日至2010年3月24日止,以100万为基数,自2010年3月25日至2017年11月21日止,以2,952,406.3元为基数,按日1‰计算,违约金合计为8,339,785.23元。钦宇公司要求鄱阳县国土资源局承担因其违约造成钦宇公司向案外人借款产生的利息损失,对此,钦宇公司未向提交充足、有效的证据证明鄱阳县国土资源局未按约交付净地与钦宇公司未按约向案外人还款存在法律上的因果关系,故对该诉请不予支持。钦宇公司还要求鄱阳县国土资源局承担引起违约造成的逾期可得利润损失即未开发的写字楼出售预期利润1,536万元,因对违约金的计算已经综合考虑了钦宇公司预期利润的因素,且一审审理中,钦宇公司未申请对预期利润进行评估,故对该项诉请不予支持。根据双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》第三十八条约定,出让人未能按期交付土地或交付的土地未能达到本合同约定的土地条件或单方改变土地使用条件的,受让人有权要求出让人按照规定的条件履行义务,并且赔偿延误履行而给受让人造成的直接损失。钦宇公司认为因写字楼中的人防工程未做,导致购房户不能办理产权,起诉其赔偿损失,但没有提交充足、有效的证据予以证明,若期后有证据证明其损失事实,可另行主张。
对于焦点二,鄱阳县国土资源局认为,钦宇公司未按期缴纳土地出让金,根据《国有建设用地使用权出让合同》第三十条约定,钦宇公司每迟延一天应向鄱阳县国土资源局支付土地出让总价1‰的滞纳金。钦宇公司认为,鄱阳县国土资源局未按约交付净地,故钦宇公司中止履行合同。该院认为,首先,根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定:“当事人互负债务,有先后履行顺序,先履行一方未履行的,后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的,后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”在本案中,根据《国有建设用地使用权出让合同》第六条约定,出让人同意在2010年1月8日前将出让宗地交付给受让人。第十条约定,受让人同意在合同签订之日起180日内,一次性付清国有建设用地使用权出让价款。可见,鄱阳县国土资源局应在2010年1月8日前按约交付净地,钦宇公司应在2010年7月8日前按约缴纳土地出让金。由于鄱阳县国土资源局未按约交付净地,钦宇公司有权拒绝鄱阳县国土资源局要求其按期缴纳土地出让金的请求,钦宇公司延迟支付土地出让金有正当理由。其次,从鄱阳县国土资源局行为上分析,在钦宇公司未完全交付土地出让金的情况下,于2011年10月24日为钦宇公司办好了土地所有权证,说明鄱阳县国土资源局同意钦宇公司延期缴纳土地出让金。故鄱阳县国土资源局诉请钦宇公司支付因其迟延缴纳土地出让金而产生的滞纳金,不予支持。为此,该院判决:一、鄱阳县国土资源局于本判决发生法律效力之日起三十日内向钦宇公司支付违约金8,339,785.23元;二、驳回钦宇公司的其他诉讼请求;三、驳回鄱阳县国土资源局的诉讼请求。本诉案件受理费181,800元,反诉案件受理费37,969.6元,合计219,769.6元,钦宇公司负担65,930元,鄱阳县国土资源局负担153,839.6元。
钦宇公司在二审庭审中提交了两组证据:第一组证据是江西省上饶市中级人民法院(2016)赣11执5号之四执行裁定书,拟证明钦宇公司开发的商品房无法办理产权登记及不能上市交易的事实;第二组证据是鄱阳县人民防空办公室文件(鄱人防办字〔2012〕8号)《关于同意“结建”防空地下室的批复》以及鄱阳县人民防空办公室防空地下室建设审批表(〔2012〕鄱人防建审03号),拟证明鄱阳县人防办要求钦宇公司开发的地块须建设人防工程的事实。两组证据组合证明因鄱阳县国土资源局的违约行为导致人防工程无法建设由此导致开发的商品房无法办理产权登记给钦宇公司造成损失。鄱阳县国土资源局质证认为,认可证据的真实性、合法性,但对证据的关联性以及证明目的有异议,认为所涉房屋未能办理综合验收、人防工程没有建设与其无关,也不能达到钦宇公司的证明目的。本院认为,钦宇公司提交的上述两份证据,因鄱阳县国土资源局对真实性、合法性无异议,对其真实性、合法性予以确认。第一组证据的内容是钦宇公司开发的鄱湖名郡6幢1001号、1401号、1101号、1201号房产,因没有办理综合验收,不能办理产权过户手续,第二组证据的内容,是鄱阳县人民防空办公室审批同意钦宇公司结建950.72平方米人防工程。即使如钦宇公司所称只能在案涉2,387.5平方米地块建设人防工程,钦宇公司也没有证据证明因地面建筑物的存在,以致不能建设人防工程的事实。因此,上述证据,不能达到钦宇公司的证明目的。
鄱阳县国土资源局在二审庭审中提交了《竞买申请书》,拟证明竞买人是毛某个人而不是钦宇公司,钦宇公司未参与拍卖而与其签订的合同属无效合同。钦宇公司质证认为,认可该证据的真实性、合法性,但对关联性有异议。在本案中,因为建设用地使用权拍卖时,公司尚未成立,先由自然人拍卖取得建设用地使用权后再成立公司,再由公司与国土部门签订合同,这是建设用地使用权拍卖的惯例。本院认为,对该证据的真实性、合法性予以确认,且其内容涉及建设用地使用权出让法律关系的主体,与本案事实具有关联性,可以作为认定本案事实的依据。至于能否达到鄱阳县国土资源局的证明目的,需结合本案其他证据综合审查判断。
庭审后,钦宇公司申请证人毛某作证,拟证明毛某代毛春林、徐莉莉竞买案涉建设用地使用权。毛某陈述,其受毛春林、徐莉莉委托,参与案涉建设用地使用权竞买,所交竞买保证金系徐莉莉转到其2010年1月7日办理的农业银行账户上。竞买成功后,根据鄱阳县国土资源局的要求,其在拍卖成交确认书签名,之后的事情就不清楚。案涉建设用地使用权与其无关,其在该地块上没有任何权利与义务,也没有在此过程中获利。鄱阳县国土资源局质证认为,证人毛某系毛春林同胞兄弟,与本案有明显的利害关系,证言的真实性值得怀疑,其是否受毛春林、徐莉莉委托参加竞买,需要其他证据佐证。钦宇公司对毛某的证言没有异议。本院认为,毛某证言内容与本案合同订立的事实有关,具有关联性,尽管毛某系钦宇公司股东、诉讼代理人毛春林同胞兄弟,其证言依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条的规定不能单独作为认定案件事实的依据,但具有证据资格,其证明力以及能否达到钦宇公司的证明目的,需要结合本案其他证据综合审查判断。
钦宇公司补充提供了以下证据:户名毛某账号14×××17存折明细清单、由江西金球市政建设工程有限公司转款100万元至毛某账户的中国农业银行进账单、毛某支取100万元的取款凭条、毛某转款100万元给鄱阳县财政局土地保证金代收代缴专户的个人结算业务申请书以及江西金球市政建设工程有限公司企业变更信息,拟证明毛某所交竞买保证金来源于毛春林、徐莉莉为股东的江西金球市政建设工程有限公司,补强证明毛某代毛春林、徐莉莉竞买案涉建设用地使用权。鄱阳县国土资源局质证认为,对真实性、合法性无异议,对关联性有异议,且不能达到钦宇公司的证明目的。本院认为,对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认。上述证据,表明了毛某参与竞买保证金的来源,结合毛某有关参与竞买过程的陈述,毛某签署拍卖成交确认书,钦宇公司的股权结构以及鄱阳县国土资源局事后与钦宇公司签订案涉合同,收取钦宇公司交纳土地价款等证据,可以认定毛某系代毛春林、徐莉莉参与竞买,受让人权利义务为毛春林、徐莉莉设立的钦宇公司所承受的事实。
鄱阳县国土资源局补充提供了(饶鄱)名称变核私字〔2011〕第00148号《企业名称变更核准通知书》,其内容是江西钦宇房地产开发有限公司变更为钦宇公司的核准时间为2011年9月16日,拟证明2010年1月8日钦宇公司不可能参与竞买,也不可能委托他人参与竞买,更不可能于2010年1月8日签订案涉合同,钦宇公司签订合同行为是无效行为。钦宇公司质证认为,对证据的真实性、合法性无异议,关联性有异议,案涉合同是变更的合同。本院认为,该证据的真实性、合法性、关联性均可确认,作为国家机关制发的公文文书,能够作为认定本案事实的依据。至于钦宇公司的行为是否有效,不属事实问题,该证据与此无关。
对一审判决认定的事实,钦宇公司无异议,鄱阳县国土资源局提出四个方面的异议:一是“案外人毛某代原告(反诉被告)江西钦宇置业有限公司竞得该地块的国有建设用地使用权”的认定没有证据支持,因为当时钦宇公司没有成立;二是“同日,原告(反诉被告)江西钦宇置业有限公司(受让人)与被告(反诉原告)鄱阳县国土资源局(出让人)签订了《国有建设用地使用权出让合同》”的认定错误,当时钦宇公司没有成立,合同不可能在2010年1月8日签订;三是“第六条约定,出让人同意在2010年1月8日前将出让宗地交付给受让人”的认定错误,因为拍卖是在2010年1月8日下午进行,在2010年1月8日前交付在事实上不可能,亦违反了相关规定;四是认定钦宇公司“分别于2011年8月29日……提交情况报告”没有证据支持,鄱阳县国土资源局没有收到这些情况报告。对钦宇公司、鄱阳县国土资源局均无异议的一审认定事实,本院予以确认。
二审查明,《鄱阳县湖城一品国有建设用地使用权拍卖须知》载明:申请人须现场踏勘拍卖地块,一旦参与竞买,即视为竞买人对拍卖文件及地块现状无异议并全部接受,并对其竞买行为承担法律责任;申请人竞得土地后,拟成立新公司进行开发建设的,应在申请书中注明新公司设立意向。2010年1月8日下午,毛某代毛春林、徐莉莉竞得鄱阳县湖城一品2号标国有建设用地使用权(面积约15.41亩;成交价1,270万元),并与鄱阳县国土资源局签订了《拍卖成交确认书》,其中约定:四、拍卖成交价款的支付:30日内支付50%的拍卖成交价款(含竞买保证金)及全部拍卖佣金,60日内支付80%,100日内支付全部价款;六、买受人交清拍卖成交价款后,由出让人在2010年4月30日前按净地交付给买受人。鄱阳县国土资源局于当日交付了案涉建设用地。
2010年3月22日,毛春林、徐莉莉出资设立江西钦宇房地产有限公司。2011年9月16日,经鄱阳县市场和质量监督管理局核准,江西钦宇房地产有限公司更名为钦宇公司。
钦宇公司受让案涉地块后,对部分土地进行了开发,建成鄱湖名郡商住楼1#—6#,总计建筑面积14,944.98平方米(其中商铺面积3,012.97平方米),并分别于2012年6月14日、2013年5月22日办理了商品房预售许可证。余下2,387.48平方米地块未开发,该地块使用权因钦宇公司对外负债经司法拍卖以3,671,259元抵偿给案外人江建红,并于2017年11月21日办理转移登记手续。根据钦宇公司2011年8月29日、2012年6月20日、2013年5月28日、2014年4月23日、2015年5月19日提交的情况报告,结合鄱阳县国土资源局的陈述,鄱阳县国土资源局交付给钦宇公司的土地上存在三处需要拆除的地面建筑,总计面积188.72平方米:一是胡久如占地面积为75.3平方米瓦房;二是朱培成占地面积53.42平方米的茅棚(以上两处位于面积为2387.48平方米未开发地块西南角);三是茅园新村占地60平方米(位于已开发地块南面围墙红线北侧)。
钦宇公司特别授权诉讼代理人毛春林二审陈述,案涉合同落款时间为2010年1月8日,但实际签署时间迟于该日期,因当时地面建筑尚未拆除,故将付款时限由拍卖成交确认书约定的100日变更为案涉合同约定的180日。
本院认为,毛某代毛春林、徐莉莉竞买案涉建设用地使用权并签订《拍卖成交确认书》,且毛某在案涉法律关系中不享有权利、承担义务,系代理毛春林、徐莉莉从事的法律行为。在此过程中,毛春林、徐莉莉或毛某没有向鄱阳县国土资源局出具委托授权书,也没有在竞买申请书载明这一内容,代理权的授予没有通知相对人鄱阳县国土资源局。在《拍卖成交确认书》签署后,鄱阳县国土资源局与钦宇公司签订案涉合同,将案涉建设用地使用权登记于钦宇公司名下,收取了钦宇公司土地使用权价款,从上述系列行为可以推断鄱阳县国土资源局对毛某代毛春林、徐莉莉竞买案涉建设用地使用权并由毛春林、徐莉莉成立新公司开发建设的事实知悉并认可,毛某作为代理人实施的法律行为由此在授权人与相对人之间产生拘束力,钦宇公司与鄱阳县国土资源局就案涉建设用地使用权成立受让与出让的法律关系,毛某签署的《拍卖成交确认书》所载明的权利义务依法应当由钦宇公司承受。因拍卖案涉建设用地使用权时钦宇公司尚未成立,一审认定毛某代钦宇公司竞买案涉建设用地使用权的事实认定错误。
本案的争议焦点是:一是案涉法律行为是否有效;二是双方是否具有违约行为;三是如何确定双方的民事责任。兹分述如下:
钦宇公司与鄱阳县国土资源局就案涉建设用地使用权签订《拍卖成交确认书》《国有建设用地使用权出让合同》,双方当事人意思表示真实,不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。鄱阳县国土资源局提出,因竞买人系毛某,且钦宇公司当时未成立,不具有民事权利能力与行为能力,之后钦宇公司与鄱阳县国土资源局签订合同,违反了经营性用地必须以招标、拍卖或者挂牌方式的禁止性规定,合同无效。本院认为,毛某系代理毛春林、徐莉莉竞买,而毛春林、徐莉莉竞得土地使用权后,再成立公司进行开发建设,为法律所允许;尽管竞买当时毛春林、徐莉莉没有向鄱阳县国土资源局书面通知,但事后鄱阳县国土资源局对此知悉并认可,且钦宇公司与鄱阳县国土资源局之间的约定没有改变拍卖价款,并未实质性地违反经营土地招、拍、挂的禁止性规定,鄱阳县国土资源局该主张没有事实、法律依据,不能成立。鄱阳县国土资源局提出,依照《中华人民共和国土地管理法》第五十五条之规定,必须先付清全部价款再交付土地,案涉合同约定鄱阳县国土资源局先交付土地,钦宇公司后付清土地价款,该条款无效。本院认为,尽管《中华人民共和国土地管理法》规定“以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位,按照国务院规定的标准和办法,缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后,方可使用土地”,但对违反该条的行为,该法没有规定相应的法律责任,不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”。且在国有土地使用权出让过程中,国土资源管理部门行使土地管理和监督职能,处于主导地位,即使存在违反该条的行为,亦不宜以宣告无效的方式由受让人承担民事法律责任。因此,鄱阳县国土资源局该主张没有法律依据,不予支持。
钦宇公司主张鄱阳县国土资源局违反净地交付义务,而鄱阳县国土资源局主张钦宇公司违反付款义务。是否违反合同义务,应当先确定各方当事人在本案中的义务。确定各方当事人的义务,应当以《拍卖成交确认书》、案涉合同为依据。
对于鄱阳县国土资源局而言,按照《拍卖成交确认书》约定,在买受人交清拍卖成交价款后,由其在2010年4月30日前按净地交付给买受人。根据这一约定,买受人付款义务在先,出让人交地义务在后。实际上,鄱阳县国土资源局于《拍卖成交确认书》当日即交付了土地,提前履行了义务且为买受人受领。而案涉合同第六条约定,出让人在2010年1月8日前将宗地交付给受让人,从文字上看变更了《拍卖成交确认书》约定鄱阳县国土资源局交付土地的时间。然而,案涉合同不是在2010年1月8日签订,最早应当是在2011年9月16日签订,在时间上属于倒签。从义务是法律上应受一定作为或不作为的约束这一基本概念出发,鄱阳县国土资源局已于2010年1月8日交付土地,之后签订的案涉合同约定由鄱阳县国土资源局于2010年1月8日交付土地,不是为鄱阳县国土资源局设定义务,而是对鄱阳县国土资源局已交付土地事实的确认。况且,在解释案涉该条款体现的意思表示时,不能因鄱阳县国土资源局提前履行义务而加重其义务负担。因此,案涉合同并没有变更鄱阳县国土资源局的义务,鄱阳县国土资源局依照《拍卖成交确认书》负有在2010年4月30日前交付净地的义务。一审法院认定鄱阳县国土资源局负有在2010年1月8日交付宗地的义务不当。
对于钦宇公司而言,按照《拍卖成交确认书》约定,其应当自成交确认书签订之日起100日内(即2010年4月18日前)交清拍卖价款。案涉合同第十条约定,自合同签订之日起180日内(即2010年7月7日前)一次性付清出让价款。尽管合同存在倒签的情况,但签订合同时钦宇公司并没有付清土地价款,就钦宇公司延期付款双方达成了新的协议,变更了《拍卖成交确认书》的约定。因此,钦宇公司依照案涉合同负有在2010年7月7日前一次性付清出让价款的义务。鄱阳县国土资源局提出,按照案涉合同第三十七条约定,钦宇公司支付出让价款后,其才须交付土地,合同相关条款存在冲突,应当按《中华人民共和国土地管理法》第五十五条规定,在钦宇公司未付清土地出让价款前,其并无土地交付义务。本院认为,案涉合同属于鄱阳县国土资源局提供的格式合同,第十条的内容是经双方达成协议后写入,付款时间属非格式条款;第三十七条的内容是鄱阳县国土资源局预先提供,付款时间属格式条款,尽管在双方义务履行先后问题上相关条款存在冲突,但根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“格式条款和非格式条款不一致的,应当采用非格式条款”之规定,应当适用第十条的规定。在案涉合同条款可以适用的情况下,《中华人民共和国土地管理法》第五十五条的规定在本案没有适用余地。因此,鄱阳县国土资源局该主张与法律规定不符,不予支持。
鄱阳县国土资源局负有在2010年4月30日前交付净地给钦宇公司。尽管其在2010年1月8日已经履行了交付土地义务,但所交付的土地上尚有188.72平方米地面建筑未予拆除,未达到净地交付的条件,属于瑕疵履行,违反了净地交付的约定,构成违约。
钦宇公司负有在2010年7月7日前一次性付清出让价款的义务,但在该期限前实际付款635万元,尚有635万没有给付。钦宇公司提出,鄱阳县国土资源局未能按照合同约定交付净地,钦宇公司依照法律行使不安抗辩权,有正当理由延迟交付土地出让金。本院认为,鄱阳县国土资源局未净地交付,构成不完全履行,钦宇公司作为后履行一方,有权行使先履行抗辩权。钦宇公司主张其享有不安抗辩权,理解法律有误。按照《中华人民共和国合同法》第六十七条“先履行一方履行债务不符合约定的,后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定,拒绝履行的范围应当与鄱阳县国土资源局不完全履行的范围相对应。鄱阳县国土资源局仅有188.72平方米地面建筑未拆除,占案涉地块面积1.837%(188.72÷10270),钦宇公司仅能对233,373元(188.72×1,236.61)出让款拒绝履行,对其余出让款没有拒绝履行权。一审法院认定钦宇公司有权拒绝鄱阳县国土资源局全部付款请求,没有事实依据,不符合法律规定。因此,钦宇公司除对有权拒绝履行相应款项的部分不构成违约外,对6,116,627元(6350000-233373)出让款未按约支付,构成违约。一审法院以鄱阳县国土资源局为钦宇公司办理好土地使用权证为由,推定鄱阳县国土资源局同意钦宇公司延期缴纳土地出让款,钦宇公司延期付款行为不构成违约。本院认为,同意钦宇公司延期缴纳土地出让款,是鄱阳县国土资源局对其自身权利的放弃,原则上应当以明示的方式作出,只有在法律有特别规定或合同有特别约定的情况下才能适用默示的方式。本案中,鄱阳县国土资源局在2010年2月8日、2010年8月2日、2012年3月8日向钦宇公司发出催款通知,其中2012年3月8日催款通知是在办理好土地使用权证后发出,显然不能推定鄱阳县国土资源局办理土地使用权证就有同意钦宇公司延期缴纳土地出让款的意思表示。一审法院该认定既没有合同依据,也没有法律根据,与本案事实不符。
根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的,应当各自承担相应的责任”的规定,钦宇公司、鄱阳县国土资源局均应当承担各自的违约责任。
鄱阳县国土资源局违约属瑕疵履行而不属迟延履行,应当依照案涉合同第三十八条之规定“出让人未能按期交付土地或交付的土地未能达到本合同约定的土地条件或单方改变土地使用条件的,受让人有权要求出让人按照规定的条件履行义务,并且赔偿延误履行而给受让人造成的直接损失”之规定承担违约责任。钦宇公司主张按案涉合同第三十七条之规定由鄱阳县国土资源局承担违约责任,没有事实依据。钦宇公司一审主张在案涉2,387.48平方米地块上拟建七层写字楼,建成后售价2,869万元,扣除成本1,333万元,应当获得利润1,536万元。本院认为,在确定钦宇公司的损失时,应当依照可预见规则、损益相抵规则以及因果关系规则综合判断。首先,鄱阳县国土资源局未净地交付仅影响2,387.48平方米地块的开发。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定,案涉未开发地块价款为2,952,381.64元,从订立合同时可预见损失来考虑,鄱阳县国土资源局可预见的损失不应当超过2,952,381.64元。其次,案涉地块未开发后被拍卖抵偿钦宇公司债务3,671,259元,扣除该地块的土地价款2,952,381.64元,钦宇公司获益718,877.36元,该部分利益应当与损失相抵。第三,钦宇公司损失由双方当事人行为共同造成。一方面,在2,387.48平方米地块上,只有128.72平方米建筑未拆除,且位置不影响地块的整体开发,鄱阳县国土资源局的违约行为对案涉地块未开发影响程度有限。另一方面,案涉地块未开发,与钦宇公司缺乏经济实力紧密有关。本案中,钦宇公司一半的土地价款迟延支付,在经营过程中,钦宇公司对外负债不能偿还,以致案涉未开发土地被拍卖抵债。第四,钦宇公司主张鄱阳县国土资源局赔偿已开发房产不能办理产权证的损失没有证据证明。尽管钦宇公司提供的证据证实已开发房产没有办理综合验收,人防工程已被批复同意建设,但尚不能证明鄱阳县国土资源局在2,387.48平方米地块未拆除128.72平方米建筑与钦宇公司已开发房产未能办理综合验收存在因果关系。第五,鄱阳县国土资源局未拆除建筑总面积188.72平方米,钦宇公司对此支付价款为233,373元,如果按钦宇公司主张按日1‰违约金计算,则鄱阳县国土资源局应当赔偿的损失为644,109.48元(233373×2760(2010年4月30日至2017年11月21日期间天数)×1‰)。综合未开发土地总价款2,952,381.64元、钦宇公司从拍卖未开发土地款中收益718,877.36元、鄱阳县国土资源局未拆除建筑占地价款按日1‰计算款为644,109.48元考虑,确定鄱阳县国土资源局赔偿钦宇公司损失100万元。
按照案涉合同第三十条之规定,钦宇公司应当自迟延支付之日起每日按迟延支付款项的1‰支付违约金,合计为3,295,597.42元,具体计算如下:1.2010年7月8日至2010年7月14日(该日付款300万元)共计7天,违约金为42,816.39元(6116627×7×1‰);2.2010年7月15日至2011年8月22日(该日付款220万元)共计404天,违约金为1,259,117.3元(3116627×404×1‰);3.2011年8月23日至2017年8月8日(该日付款115万元)共计2175天,违约金为1,993,663.73元(916627×2175×1‰)。
综上,钦宇公司、鄱阳县国土资源局在本案中均违约,依法应当承担各自的违约责任。钦宇公司的上诉请求不能成立,鄱阳县国土资源局的部分上诉请求成立。一审法院事实认定、适用法律错误,应予纠正。另,根据《诉讼费用交纳办法》第十八条关于反诉合并审理减半交纳案件受理费的规定,调整一审反诉案件受理费为18,984.8元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十七条、第一百二十条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款,《中华人民共和国民事诉讼》第一百七十条第一款第(二)项之规定,判决如下:
一、撤销江西省上饶市中级人民法院(2017)赣11民初174号民事判决;
二、上诉人江西钦宇置业有限公司于本判决生效之日起十日内向上诉人鄱阳县国土资源局支付违约金3,295,597.42元;
三、上诉人鄱阳县国土资源局于本判决生效之日起十日内向上诉人江西钦宇置业有限公司赔偿损失100万元;
四、驳回上诉人江西钦宇置业有限公司的其他诉讼请求;
五、驳回上诉人鄱阳县国土资源局的其他诉讼请求。
如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审受理费200,784.8元(本诉受理费181,800元,反诉受理费18,984.8元),二审案件受理费177,015.91元,合计377,800.71元,由上诉人江西钦宇置业有限公司承担264,460.5元,上诉人鄱阳县国土资源局承担113,340.21元。
本判决为终审判决。
审判长  黄颖
审判员  王冬
审判员  周辉
二〇一九年四月十七日
书记员  陈娟
附:相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第六十七条当事人互负债务,有先后履行顺序,先履行一方未履行的,后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的,后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
第一百二十条当事人双方都违反合同的,应当各自承担相应的责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件,经过审理,按照下列情形,分别处理:
……
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的,以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;
……
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的,应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的,应当支付迟延履行金。


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