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上海市浦东新区房地产(集团)有限公司与上海市浦东新区汇豪天下业主委员会建筑物区分所有权纠纷二审民事判决书

时间:2020年05月01日 来源: 作者: 浏览次数:544   收藏[0]
上海市高级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)沪民终385号
上诉人(原审被告):上海市浦东新区房地产(集团)有限公司,住所地中国(上海)自由贸易试验区向城路XXX号XXX-XXX楼。
法定代表人:刘朴,董事长。
委托诉讼代理人:孙小芳,上海宇珏aoa体育彩票事务所aoa体育彩票。
委托诉讼代理人:孙建中,上海宇珏aoa体育彩票事务所aoa体育彩票。
被上诉人(原审原告):上海市浦东新区汇豪天下业主委员会,地址汇豪天下小区3号楼B层(暂定)。
负责人:侯军,主任。
委托诉讼代理人:欧阳军,上海市锦天城aoa体育彩票事务所aoa体育彩票。
委托诉讼代理人:张武勇,上海市锦天城aoa体育彩票事务所aoa体育彩票。
上诉人上海市浦东新区房地产(集团)有限公司(以下简称“浦房集团公司”)因与被上诉人上海市浦东新区汇豪天下业主委员会(以下简称“汇豪天下业委会”)建筑物区分所有权纠纷一案,不服上海市第一中级人民法院(2016)沪01民初1207号民事判决,向本院提起上诉。本院于2018年7月13日立案后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。上诉人浦房集团公司的委托诉讼代理人孙小芳、孙建中,被上诉人汇豪天下业委会的委托诉讼代理人欧阳军、张武勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
浦房集团公司上诉请求:1、撤销一审判决,依法改判驳回汇豪天下业委会全部诉讼请求;2、本案一审、二审诉讼费均由汇豪天下业委会承担。事实和理由:1、汇豪天下业委会不具备起诉主体资格。汇豪天下业委会向小区业主发放的“关于是否通过司法途径解决物业管理用房等公建配套”的表决票送达方式和表决方式不符合《汇豪天下小区业主大会议事规则》(以下简称“《议事规则》”),主要有以下几方面:一是汇豪天下业委会未提供邮寄凭证证明其按照业主提供的联系地址和通讯方式送达表决票;二是上海市浦东新区陆家嘴街道菊园居民委员会(以下简称“菊园居委会”)开具的证明、拍摄的照片等系证人证言,但相关证人未出庭作证并接受质询,不符合民诉法和证据规则的规定,故不具有证据效力,不能证明表决票投入业主的信箱;三是汇豪天下业委会未提供证据证明小区业主的实际居住、出租情况且在无法联系到房屋出租的业主的情况下即采用了信箱投递的方式;四是汇豪天下业委会电话征询业主意见存在作假的情况。2、一审法院举证责任分配不当,应由汇豪天下业委会举证证明表决票的送达、表决方式、表决结果符合议事规则。3、一审遗漏了必要共同诉讼当事人。因新加坡华源控股私人有限公司(以下简称“华源公司”)已注销,应当追加华源公司的三名股东作为共同被告。4、一审违反了“先行政后民事”的程序规定。发生纠纷后,小区业主曾写信给上海市浦东新区区长,后浦东新区建设和交通委员会(以下简称“浦东新区建交委”)进行回函答复。另外,从系争小区取得了《建设工程规划许可证》和《交付使用许可证》等事实可知,相关部门已作出具体行政行为。一审在明知行政机关已作出具体行政行为的情况下仍先行作出民事判决,违反了“先行后民”的程序规定。5、一审认定浦房集团公司未提供合格的物业管理用房属事实认定错误,且浦房集团公司对物业管理用房不符合目前的法律规定不存在主观过错。系争小区进行设计时开发商上海浦东新翔房地产开发有限公司(以下简称“新翔公司”)已经按照当时1996版的《城市居住区公共服务设施标准》配置了物业管理用房,且之后又取得了《建设工程规划许可证》和《交付使用许可证》。2005年物业管理用房交付且已实际使用后汇豪天下业委会未提出任何异议。浦东新区建交委作出书面答复后汇豪天下业委会也未与开发商进行积极协商,之后导致房价飞涨因而扩大的损失不应由浦房集团公司承担。6、一审判决关于房屋评估价格基准日的确定有误。房屋评估价的基准日应当按照房屋交付之时而非当前的市场价。原一审判决错误被发回重审,如果按目前的房价计算折价款,无异于把原一审判决错误导致的后果由浦房集团公司来承担。7、一审认定浦房集团公司在所获财产利益范围内清偿债务没有法律依据。最高院《关于适用中华人民共和国公司法若干问题的规定(二)》第20条规定,只有未经清算办理注销登记股东才承担相应法律责任,而新翔公司被注销是依法进行清算的,故不应由其股东对公司债务承担相应民事责任。即使要承担赔偿责任,也应根据《中外合资经营企业法》第4条第3款“合营各方按注册资本比例分享利润和分担风险及亏损”的规定,按照2005年5月26日的房屋市场价20254元/平方米×324.70平方米×5%比例=328,823.69元的计算结果来承担责任。8、系争物业管理用房于2004年交付使用,汇豪天下业委会成立后对此予以认可并实际使用该房屋,且其根据《汇豪天下住宅小区物业服务合同》约定将小区地下室房屋作为物业服务办公用房。对此汇豪天下业委会早已明知但未进行主张,故其诉请已超过诉讼时效。
汇豪天下业委会辩称,请求驳回浦房集团公司全部上诉请求。1、汇豪天下业委会作为民事诉讼主体具有明确的法律依据,同时其经过业主大会授权,符合《议事规则》和《物权法》的规定。2、华源公司并非本案的必要共同诉讼当事人。浦房集团公司对一审法院作出的驳回浦房集团公司要求追加华源公司三个股东的申请的裁定并未提起上诉。3、浦东新区建交委的书面复函未对任何一方作出有拘束力的具体行政行为,故该复函不涉及行政诉讼。浦东新区建交委发放《建设工程规划许可证》、《交付使用许可证》与是否按规定交付物业管理用房无关。4、浦房集团公司未按《物业管理条例》、《上海市住宅物业管理规定》、《上海市人民政府批转市房地资源局关于实施上海市住宅物业管理规定若干意见的通知》等规定配置物业管理用房。5、浦房集团公司首先应当履行的是向汇豪天下业委会交付符合规定的物业管理用房的义务,在无法履行义务的情况下再向汇豪天下业委会支付物业管理用房的折价款,故浦房集团公司应当按一审时重新评估的房屋价格进行赔付。6、新翔公司注销后,浦房集团公司应在其所获财产利益范围内进行偿付。一审判决浦房集团公司在其所获财产利益范围内清偿公司债务,并未扩大其责任范围。此外,本案应参照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国公司法>若干问题的规定(二)》第14条规定的原则进行处理。7、汇豪天下业委会在一审中的诉请是要求浦房集团公司交付物业管理用房,该民事权利的性质是物权,不适用诉讼时效的规定。且汇豪天下业委会在2009年依法成立后才知悉新翔公司侵权事实,此后汇豪天下业委会积极主张权利,即使适用诉讼时效,诉讼时效也已中断。
汇豪天下业委会向一审法院起诉请求:1、浦房集团公司向汇豪天下业委会交付符合规定的物业管理用房324.70平方米,若不能交付则由浦房集团公司赔偿汇豪天下业委会物业管理用房市场价值人民币30,846,500元(房屋单价暂按每平方米9.5万元计算);2、本案诉讼费、其他法律费用等由浦房集团公司承担。
一审法院认定事实:1997年4月3日,上海市浦东新区综合规划土地局(甲方)与浦房集团公司、华源公司(乙方)签订《国有土地使用权出让合同》,约定甲方以熟地条件向乙方出让位于浦东新区菊园小区A、B、C地块,总面积约145,900平方米。
新翔公司系汇豪天下业委会所在的上海市浦东新区汇豪天下小区(即菊园三期项目)的开发商。
上海市浦东新区住宅发展署分别于2004年6月30日、2004年7月22日、2005年5月26日向新翔公司颁发了商城路108弄菊园三期4-7号C幢和D幢、1-3号B幢、8号A幢,面积分别为57,078.7平方米、48,064.14平方米、24,139.12平方米的《上海市新建住宅交付使用许可证》。
新翔公司出具的商城路108弄菊园三期B幢、C幢和D幢、A幢的《上海市新建住宅交付使用申请表》中,分别载明物业管理用房竣工面积为300平方米、300平方米、约600平方米。
上海市浦东新区规划和土地管理局于2005年5月24日向新翔公司颁发菊园三期工程的建筑工程竣工规划验收合格证,载明该工程的总建筑面积147,351.6平方米,其中地上建筑面积130,487.6平方米,地下建筑面积16,864平方米。
又查明,新翔公司于1997年9月25日成立,于2006年5月11日注销。新翔公司注册资本65,000,000元,华源公司与浦房集团公司系新翔公司股东,分别出资61,750,000元和3,250,000元。在新翔公司的注销登记资料中,没有其出资人的相关保结承诺书。在《上海浦东新翔房地产开发有限公司清算委员会清算报告》中清算结果为“2005年11月1日至2006年2月17日,清算期间清算损益为-144,447.45元,清算终结日的所有者权益为257,645,822.65元。此所有者权益按投资比例,分配给中方投资者——上海市浦东新区房地产(集团)有限公司5%,即RMB12,882,291.13元,分配给外方投资者——新加坡华源控股私人有限公司95%,即RMB244,763,531.51元。”
另查明,2009年6月7日通过的《议事规则》第六条(业主大会会议形式)规定:业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式,具体会议形式由业主委员会确定。第九条(表决票的送达)规定:鉴于物业管理区域的实际情况,各业主同意属下列情形之一的,均为表决票已送达:(一)当面领取或送达,并由业主签收;(二)按照业主提供的联系地址、通讯方式发送;(三)投入物业所在地的该户业主信报箱或者房屋内。属于前款第(二)、(三)项的,应当由物业管理区域内两人以上的业主或者居民委员会证明,并在物业管理区域内公告送达情况。表决票按上述约定送达全体业主。第十条(业主大会表决形式)规定:本业主大会采用以下第(二)、(五)种形式进行表决:(二)专人送达、回收意见:由业主委员会(换届工作小组)组织有关人员逐户派发、回收业主意见,经业主委员会(换届工作小组)统计汇总,公布表决结果。(五)房屋出租无联系方式的业主,采用投递信箱方式送达。已送达的表决票,业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的,视为同意。视为同意或者反对的,不适用差额选举业主委员会委员或者差额选聘物业服务企业等情形。第十四条(召开业主大会会议的程序)规定:……(二)发布公告:业主大会召开会议前15日,由业主委员会(换届工作小组)将会议的时间、地点、内容以书面形式向物业管理区域内的全体业主公告,同时邀请房地产管理部门和居民委员会派员参加,并认真听取其意见和建议。(三)征询意见或投票表决:采用书面征求意见形式的,业主委员会(换届工作小组)应在投票日期(空白)日前发放征询意见表或表决票(选票),将业主大会议事内容书面征询物业管理区域内业主意见或投票表决。(四)回收统计意见:业主委员会(换届工作小组)根据第十条的规定回收业主意见,进行意见汇总或者票数统计。(五)通报大会议事决定:业主委员会(换届工作小组)在公告栏通报征询意见或投票统计结果,接受业主的查询和监督。业主委员会(换届工作小组)根据征询意见或投票统计结果形成业主大会的议事决定,应当以书面形式在物业管理区域内公告。
2009年9月10日,第一届汇豪天下业委会成立。
2012年9月6日,汇豪天下业委会向小区业主发出《关于是否通过司法途径解决汇豪天下小区物业管理用房等公建配套的征询公告》,载明:“由于我们汇豪天下小区的开发商上海新翔房地产开发有限公司(股东为新加坡凯德置地、浦发集团)在小区住宅竣工交付时未按有关规定和向政府的承诺向我们全体业主交付物业管理用房等公建配套。这不仅使业主的利益蒙受损失,而且给住房的维修等活动带来不变。自2009年以来,业委会多次多方联系开发商,希望经过努力能妥善解决此问题,但开发商始终采取推诿的态度,甚至对浦东新区陆家嘴街道办事处的协调置若罔闻。为维护汇豪天下小区业主的利益,业委会经讨论、研究,决定准备委托专业aoa体育彩票向法院起诉上海新翔房地产开发有限公司(股东为新加坡凯德置地、浦发集团),从而敦促开发商按规定和向政府承诺的数量交付物业管理用房等公建配套。为此,特征询全体业主的意见。根据《物权法》、《上海市物业管理条例》中的有关规定,此类事宜须经二分之一以上业主同意。现就是否通过司法途径解决汇豪天下小区物业管理用房等公建配套征询全体业主意见,意见征询表已放置在各楼大堂保安处。谨请各位业主维护自身利益、共同创建文明舒适小区,行使自己的权利,尽快回复。意见征询的截止时间为2012年9月20日。”
2012年9月21日,汇豪天下业委会向小区业主、住户发出《公告》,载明:“我们汇豪天下小区《关于汇豪天下小区弱电系统更新改造的征询公告》、《关于是否通过司法途径解决汇豪天下小区物业管理用房等公建配套的征询公告》在居住在本小区的业主和能够联系但非居住在本小区的业主中的征询工作在9月20日暂告一段落。我们将对难以联系的非居住在本小区的业主进行征询,特请居住在本小区的租客协助我们开展征询工作。”
2012年10月10日,汇豪天下业委会向小区业主发出《公告》,载明:“自2012年9月6日起,我们就‘是否通过司法途径解决汇豪天下小区物业管理用房等公建配套’及‘关于汇豪天下小区弱电系统更新改造’的问题进行意见征询(表决)。但由于各种原因,部分非居住本小区的业主只能电话联系,有的甚至无法电话联系。为此,自即日起,我们将‘关于是否通过司法途径解决汇豪天下小区物业管理用房等公建配套’及‘关于汇豪天下小区弱电系统更新改造的问题’的表决票(征询表)投递在你们的信箱内。根据《汇豪天下小区业主大会议事规则》第二章第九条第五款的规定:‘房屋出租无法联系的业主采用投递信箱的方式送达。已送达的表决票,业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的视为同意。’请业主在2012年10月17日前,将表决票放置在居住大楼底层的大堂票箱内。若未在规定的时间内递交表决票(征询表)的视为同意。请业主给予积极配合。注:若收到表决票(征询表)的住户,请及时转交给业主。谢谢配合。”
2012年10月18日,汇豪天下业委会向小区业主发出《公告》,载明:“自2012年9月6日至2012年10月17日期间,在本小区就‘是否通过司法途径解决汇豪天下小区物业管理用房等公建配套’及‘关于汇豪天下小区弱电系统更新改造的问题’在全体业主中进行了表决(征询)。本次关于‘是否通过司法途径解决汇豪天下小区物业管理用房等公建配套’问题表决(征询)的结果如下:共发出表决票(征询票)909份,其中同意899、不同意8、弃权2。小区总面积129,282.94平方米。核定同意面积128,004.93平方米,不同意面积1,053.03平方米,弃权面积224.98平方米。根据《中华人民共和国物权法》第73条第7款的规定,汇豪天下小区业主大会决定授权业委会通过司法途径解决本小区的物业管理用房等公建配套问题。……特此公告。”同日,上海市浦东新区汇豪天下业主大会(以下简称“汇豪天下业主大会”)作出决议,载明:“2012年9月6日至2012年10月17日期间,本小区业主委员会就‘是否通过司法途径解决汇豪天下小区物业管理用房等公建配套问题’、‘关于汇豪天下小区弱电系统更新改造的问题’在全体业主中进行了意见征询和表决,现根据相关法律法规、《议事规则》以及前述征询结果,汇豪天下小区业主大会决议如下:1、授权汇豪天下小区业主委员会通过司法途径解决本小区的物业管理用房等公建配套问。……。”
2012年菊园居委会出具《证明》,载明:“因汇豪天下居民委员会正在筹建中,目前汇豪天下小区由本菊园居委会代管。本居委会工作人员参与了汇豪天下小区‘是否通过司法途径解决物业管理用房等公建配套问题’、‘关于汇豪天下小区弱电系统更新改造问题’的征询及表决活动,特此证明:相关征询及表决的程序和内容符合法律、法规以及汇豪天下小区《议事规则》的规定,汇豪天下小区业主大会于2012年10月18日作出的相关决议真实、合法。”
2014年8月20日,菊园居委会又出具《证明》一份,载明:“因汇豪天下小区的居民委员会尚在筹建,汇豪天下小区一直由本菊园居委会代管。2012年,本菊园居委会委派工作人员参与了汇豪天下小区‘是否通过司法途径解决物业管理用房等公建配套问题’、‘关于汇豪天下小区弱电系统更新改造的问题’的意见征询及表决活动。本居委会工作人员全程参与了汇豪天下小区业委会、业主代表及物业公司工作人员将写有上述议题的表决票投递到相关业主信箱的工作。对那些通过大堂放置征询表征询意见、上门征询意见及通过电话征询意见等方式均无法联系到的业主,向其信箱中均投放了写有上述议题的表决票,并拍摄了照片(见附件)。具体参加投递的居委会工作人员有乔国宝、余早梅同志。特此证明。”
再查明,2009年12月31日,浦东新区建交委向俞伟等汇豪天下小区业主代表复函,称:“你们向姜梁区长反映汇豪天下小区不按比例配置公共服务设施等问题的人民来信转我委后,我委领导十分重视,立即派有关人员了解处理,现将处理情况告知如下:经查,汇豪天下小区地块于1997年取得土地使用权,当时在项目设计时,该项目的公共服务设施设置,按照1996年版《城市居住区公共服务设施标准》(DBJ08-55-96)设置。2002年5月,该项目取得了《建设工程规划许可证》,新区规划局确定了该项目公共服务设施。其中按规定设置了物业管理用房和菊园居委会管理用房。开发商根据小区规划完成建设,我委住宅署按规定发放了交付使用许可证。当时未设置业委会的主要原因是由于汇豪天下执行的1996年版《城市居住区公共服务设施设置标准》中没有规定需设置业委会用房,而2002年和2006年版的《城市居住区公共服务设施设置标准》规定了业委会的设置标准。建议你们和开发商协商解决。”
汇豪天下业委会与浦房集团公司在审理中一致确认:1、汇豪天下小区就是菊园三期项目;2、现汇豪天下小区实际使用的物业管理用房位于本市浦东新区商城路XXX弄XXX号XXX楼(建筑面积约150平方米),浦房集团公司确认该房屋没有独立的产权证。另,浦房集团公司确认现汇豪天下小区内没有地上的独立成套的物业管理用房可提供。此外,就汇豪天下业委会提供的菊园三期工程建筑工程竣工规划验收合格证旨在证明涉案小区总建筑面积的问题,一审法院曾要求浦房集团公司就此进行核实,浦房集团公司经核实后表示对该验收合格证没有异议。
汇豪天下业委会提供其制作的“汇豪天下小区关于是否通过司法途径解决物业管理用房的表决情况说明”,载明:一、汇豪天下业主大会就是否通过司法途径解决物业管理用房等公建配套的表决情况如下:1、通过当面签署征询表发表意见的户数为285户(其中,同意的户数为253户,占总户数的27.83%,相应的专有部分建筑面积为37,025.77平方米,占总建筑面积的28.64%);2、通过电话发表意见的户数为173户(其中,同意的户数为162户,占总户数的17.82%,相应的专有部分建筑面积为21,120平方米,占总建筑面积的16.33%);3、通过信箱投送及回收表决票发表意见的户数为451户(其中,签署表决票表示同意的户数为26户,信函没回音视为同意的户数为419户,两者合计为445户,占总户数的48.95%,相应的专有部分建筑面积为64,166.04平方米,占总建筑面积的49.63%)。(注:小区总户数为909户,小区专有部分总建筑面积为129,281.96平方米。)综上,同意通过司法途径解决物业管理用房的户数为860户,占总户数的94.6%,相应的专有部分建筑面积为122,311.81平方米,占总建筑面积的94.6%。二、即使汇豪天下业委会暂且视浦房集团公司调查结果与汇豪天下业委会调查结果不一致的55位业主的表决意见均为“不同意”,汇豪天下小区业主同意通过司法途径解决物业管理用房的户数仍达到总户数的88.6%,同意的专有部分建筑面积仍达到建筑物总面积的89%。
对上述情况说明,浦房集团公司认为:1、涉案表决票的送达方式不符合议事规则的规定。根据《议事规则》第九条表决票送达的规定,如果是按照业主提供的联系地址、通讯方式发送或者投入物业所在地的该户业主信报箱或者房屋内的,应当由物业管理区域内两人以上的业主或者菊园居委会证明,并在物业管理区域内公告送达情况。然而,汇豪天下业委会未能提供任何有效证据证明其系按照上述方式有效送达表决票。首先,汇豪天下业委会未能提供邮寄凭证证明其按照业主提供的联系地址和通讯方式送达;其次,虽然汇豪天下业委会试图提供照片、证明等以证实其将表决票投入业主的信箱,但证人未出庭作证,且菊园居委会的证据系证人证言,其也未能到庭质证,故不符合证据规则的规定。再次,经浦房集团公司以电话方式向业主核实,发现存在作假的情况。2、涉案表决票的表决方式不符合议事规则的规定。根据《议事规则》第十条业主大会表决形式的约定,对业主用户,必须通过专人送达的方式回收意见,对房屋出租用户且无法确定联系方式的,才可采用投递信箱方式送达。然而汇豪天下业委会至今未能提供任何证据证明小区的实际居住及租赁情况,更无法证明其无法联系到房屋出租的业主。此外,表决结果的有效性也以表决票的有效送达为前提。
本案原一审审理期间,根据汇豪天下业委会的申请,一审法院通过本院委托上海大雄房地产估价有限公司(以下简称“大雄公司”)对汇豪天下小区房屋当前的市场平均价格进行评估。浦房集团公司在不同意汇豪天下业委会诉请的情况下,认为如果进行司法评估,也不应当按照目前整个小区房屋的平均价格进行评估,而是应当以2005年5月26日即菊园三期工程最后一份《上海市新建住宅交付使用许可证》的颁发日期作为评估的基准日。双方后一致认可以汇豪天下小区内1号楼101、102、103、104、201、202、203、204室共计八套房屋的平均价格作为确定汇豪天下小区物业用房价格的依据。根据双方当事人的上述意见,大雄公司于2014年10月30日出具沪大雄房估G2014(SQ)101166号及101166-1号《上海市浦东新区商城路XXX弄XXX号XXX-XXX室以及201-204室住宅房地产价值估价报告》。其中,101166号报告载明,上述八套房屋于价值时点2014年9月30日的房地产市场价值为40,600,000元,建筑面积876.4平方米,折合单价46,326元/平方米,报告使用期限自2014年10月30日起至2015年10月29日止。101166-1号报告载明,上述八套房屋于价值时点2005年5月26日的房地产市场价值为17,751,000元,建筑面积876.4平方米,折合单价20,254元/平方米。就上述两份报告,汇豪天下业委会对101166号报告没有异议,对101166-1号报告认为与本案无关。浦房集团公司认为,对两份报告本身的真实性和程序没有异议,但认为该两份报告不能作为认定浦房集团公司应当交付物业管理用房或者赔偿款的计算依据,而仅系为了履行诉讼程序所出具,浦房集团公司仍坚持原来的相关答辩意见。
原一审法院于2014年12月10日作出(2013)沪一中民二(民)初字第1号民事判决书,判决浦房集团公司、华源公司应于判决生效之日起三十日内向汇豪天下业委会提供上海市浦东新区商城路108弄上海市浦东新区汇豪天下住宅小区内地上的、独立成套的、建筑面积为324.70平方米的房屋作为该小区的物业管理用房;若浦房集团公司、华源公司未能履行前述交付物业管理用房义务的,则其应在前述30日履行期限届满后的十五日内即判决生效之日起四十五日内支付汇豪天下业委会物业管理用房折价款人民币28,657,697.30元,该款项支付至上海市浦东新区汇豪天下小区的维修基金专用账户并专用于购买该小区的物业管理用房。浦房集团公司不服此判决,提起上诉。本院受理上诉后,经审理,于2016年11月24日作出(2015)沪高民一(民)终字第18号民事裁定书,裁定撤销(2013)沪一中民二(民)初字第1号民事判决书,发回一审法院重审。
本案重审期间,因已超出上述估价报告的使用期限,故汇豪天下业委会申请重新评估,一审法院再次委托大雄公司对汇豪天下小区房屋当前的市场平均价格进行评估。浦房集团公司则不同意重新评估,其认为汇豪天下业委会要求以目前的市场价值对房屋价值进行评估并以此作为判决依据缺乏法律依据,房价上涨的所产生的不利后果不应由浦房集团公司承担;在原一审判决后汇豪天下业委会并未提起上诉说明汇豪天下业委会对原一审判决结果是认可或可以接受的,因此完全可以适用原一审的评估报告;重新评估使得浦房集团公司上诉之后反而可能承担比原一审判决更加不利的后果。鉴于其不同意重新评估故也不同意将商城路XXX弄XXX号XXX-XXX室及201-204室作为评估对象。大雄公司于2017年12月4日出具沪大雄房估G2017(SQ)102108号《上海市浦东新区商城路XXX弄XXX号XXX-XXX室以及201-204室住宅房地产价值估价报告》及补充说明,载明,上述八套房屋于价值时点2017年11月24日的房地产市场价值为77,350,000元,建筑面积876.4平方米,折合单价88,259元/平方米,报告使用期限自2017年12月4日起至2018年12月3日止。汇豪天下业委会对该报告没有异议。浦房集团公司则不认可该评估报告,仍然认为不应重新评估。
一审法院认为,本案的争议焦点为:1、汇豪天下业委会提起本案诉讼的主体是否适格?2、新翔公司是否已经履行向汇豪天下小区提供符合规定之物业管理用房的义务?3、如果认定新翔公司尚未向汇豪天下小区提供符合规定的物业管理用房,则在新翔公司已经注销的情况下,作为其股东的浦房集团公司在本案中应向汇豪天下业委会承担何责任?4、物业管理用房的价格如何确定?5、汇豪天下业委会的诉请是否超过诉讼时效?
对争议焦点1。汇豪天下业委会提供了《议事规则》、系争小区房屋的上海市房地产登记簿、征询公告、公告、业主通话清单、相关表决票、与业主通话清单、照片、菊园居委会证明、统计情况说明等材料以证实其提起本案诉讼系经小区业主合法表决程序,故其起诉主体适格。浦房集团公司则认为涉案表决票的送达方式及表决方式均不符合议事规则的规定,故汇豪天下业委会的本案起诉主体不适格。对此,一审法院认为,首先,浦房集团公司认为汇豪天下业委会未能提供邮寄凭证证明其按照业主提供的联系地址和通讯方式送达,但根据汇豪天下业委会提供的前述统计情况说明,涉案表决票的送达方式包括当面签署征询表、电话征询意见和通过信箱投送三种,即汇豪天下业委会并未采用按照业主提供的联系地址和通讯方式进行送达的方式,且浦房集团公司亦未提供相应证据证实相关业主有提供过联系地址和通讯方式的事实。其次,浦房集团公司虽然认为菊园居委会的证明系证人证言,因未经证人出庭作证而不符合证据规则的规定,故其无法证实汇豪天下业委会将涉案表决票投入业主信箱的事实,但浦房集团公司仅是简单否定菊园居委会证明的效力而并未提供任何证据以推翻证明中的相关内容,而菊园居委会作为涉案小区的管理方参与、指导、监督对涉案小区业主相关意见的征询和表决活动并无不当,其出具的证明之效力可予认定。第三,浦房集团公司主张根据议事规则的规定,对房屋出租用户且无法确定联系方式的才可采用投递信箱的方式送达,而汇豪天下业委会未能提供证据证明小区的实际居住及租赁情况,也无法证明其无法联系到房屋出租的业主。对此,由于菊园居委会的证明明确表明“对通过大堂放置征询表征询意见、上门征询意见及通过电话征询意见等方式均无法联系到的业主,向其信箱中均投放了写有上述议题的表决票,并拍摄了照片”,而浦房集团公司并未提供任何证据证明汇豪天下业委会存在对可以联系到的业主仍采用投递信箱方式送达表决票的情形。第四,浦房集团公司主张以电话方式征询相关业主意见的统计票中存在作假的情况,暂且不论浦房集团公司核实情况时距离当初汇豪天下业委会电话征询业主意见已时隔近两年的时间而可能存在相关业主记忆发生偏差的情况,同时一审法院也注意到电话征询业主意见也并不符合涉案小区业主大会议事规则中规定的表决票送达和表决方式,但根据汇豪天下业委会提供的前述统计情况说明,即便认定所有以电话方式发表意见的173户业主均对表决票持否定意见,也并不影响同意通过司法途径解决涉案小区物业管理用房问题的户数及其相应专有部分建筑面积占小区总户数和专有部分总建筑面积“双过半”的表决结果。由此,一审法院认为,综合汇豪天下业委会提供的相关证据可以证明其本案起诉主体适格,对浦房集团公司的相关异议,一审法院不予采纳。
对争议焦点2。浦房集团公司认为,新翔公司已经按照当时的规定为涉案小区提供了本市浦东新区商城路XXX弄XXX号XXX楼(建筑面积约150平方米)的房屋作为物业管理用房,上海市浦东新区住宅发展署于2004年至2005年期间向新翔公司分批颁发交付使用许可证的事实可以证明涉案小区的交付符合法律规定,2009年12月31日上海市浦东新区建交委向汇豪天下小区业主代表的复函也证明涉案小区地块系按照1996年的相关规定配置公共服务设施,小区系按规划完成建设,故新翔公司已经履行了向汇豪天下小区提供物业管理用房的义务。对此,一审法院认为,根据上海市的相关规定,在2003年9月1日以后竣工的物业小区,建设单位应当在物业管理区域地面上配置独用成套的物业管理用房,其中物业服务企业用房按照物业管理区域房屋总建筑面积的千分之二配置,但不得低于一百平方米;业主委员会用房按照不低于三十平方米配置。在物业交付时,物业管理用房由建设单位交付物业服务企业代管,并在业主大会成立后三十日内无偿移交给业主大会。虽然新翔公司系在取得涉案小区的交付使用许可证后向小区业主交付使用了房屋,其也实际提供了本市浦东新区商城路XXX弄XXX号XXX楼建筑面积约150平方米的房屋供汇豪天下小区作为物业管理用房使用,但汇豪天下小区系于2005年5月24日取得建筑工程竣工规划验收合格证,总建筑面积147,351.6平方米,故根据上述规定,新翔公司应提供的物业管理企业用房应不低于294.70平方米,业主委员会用房应不低于30平方米,而现汇豪天下小区实际使用的物业管理用房不仅面积数量未达到上述规定的要求,且也不符合上述规定中关于物业管理用房应为地面以上且独立成套的房屋之要求,故新翔公司并未按上述规定履行交付物业管理用房的义务。虽然浦东新区建交委的复函表明汇豪天下小区系按照当时的规划要求完成建设,但前述有关本市物业管理用房配置的相关规定并未对该类情况作为例外处理并加以规定,故浦房集团公司关于新翔公司已经按照当时的规定履行了物业管理用房的交付义务之主张不能成立。就汇豪天下小区物业管理用房的面积确定问题,根据汇豪天下小区竣工时建筑总面积及前述上海市的相关规定,一审法院认定汇豪天下小区的物业管理用房总面积为324.70平方米,其中物业管理企业用房294.70平方米,业主委员会用房30平方米。
对争议焦点3。鉴于新翔公司尚未向汇豪天下小区提供符合规定的物业管理用房,现新翔公司已注销,公司在未足额清偿债务的情况下注销,股东又在公司注销后获得公司债权或财产权益,债权人有权要求获益股东在所获财产利益的范围内清偿公司债务。就浦房集团公司关于新翔公司系经合法清算程序注销,股东在其注销后也未再涉及相关债权债务处理的问题,因汇豪天下业委会成立于新翔公司注销之后,其作为代表业主行使权利的主体自然无法在新翔公司清算注销时主张权利,但此并不妨害在其成立后向新翔公司的股东主张相应权利,故对浦房集团公司上述主张,一审法院不予采纳。因此,浦房集团公司应在其清算所获财产利益的范围内承担相应的责任。鉴于浦房集团公司确认现汇豪天下小区内已没有地上的独立成套的物业管理用房可提供,故汇豪天下业委会要求浦房集团公司赔偿相应物业管理用房价值损失的主张,可予采纳。
对争议焦点4。就物业管理用房的价格确定问题,原一审审理中汇豪天下业委会和浦房集团公司均同意以涉案小区1号楼101-104室及201-204室共计八套房屋的平均价格作为认定系争物业管理用房的价格,但汇豪天下业委会认为应当以上述房屋现在的价格为准,而浦房集团公司认为应当以新翔公司取得涉案小区最后一份交付使用许可证的2005年5月26日当时的价格为准。重审中浦房集团公司不同意重新评估故也不同意将商城路XXX弄XXX号XXX-XXX室及201-204室作为评估对象。对此,一审法院认为,因浦房集团公司首先应履行的是向汇豪天下业委会交付符合规定的物业管理用房的义务,在其无法履行该义务的情况下其才应向汇豪天下业委会承担物业管理用房的折价款损失,而物业管理用房现在的市场价值是浦房集团公司当前无法交付物业管理用房的等价物,且房屋折价款损失的发生系由于新翔公司未及时履行提供符合规定的物业管理用房之义务所致。因重审过程中,原评估报告已超出使用期限,故汇豪天下业委会申请重新评估并无不当,可予准许,故系争物业管理用房的价值应以上述八套房屋的当前市场价格为准。由此,当前物业管理用房折价款为324.70平方米×88,259元/平方米=28,657,697.30元。但获益股东应在其所获财产利益的范围内清偿公司的债务,因此,浦房集团公司承担的责任应以其清算所获的财产即12,882,291.13元为限。需要说明的是,上述物业管理用房折价款应支付至汇豪天下小区的维修基金专用账户并专用于购买该小区的物业管理用房。至于浦房集团公司认为其仅应按5%的持股比例承担相应责任的观点,系新翔公司股东之间内部结算问题,故浦房集团公司的该抗辩意见,一审法院不予采纳。
对争议焦点5。一审法院认为,由于本案系建筑物区分所有权纠纷而非债权债务纠纷,汇豪天下业委会系要求涉案小区开发商履行法定的物业管理用房交付义务,故本案不适用诉讼时效的相关规定。此外,根据在案证据显示,汇豪天下业委会自其2009年9月10日成立后,一直就小区物业管理用房问题向相关部门反映情况,积极主张权利。由此,对浦房集团公司关于汇豪天下业委会本案诉请已过诉讼时效的主张,一审法院不予采纳。
一审法院判决:一、上海市浦东新区房地产(集团)有限公司应于判决生效之日起三十日内偿付上海市浦东新区汇豪天下业主委员会物业管理用房折价款人民币12,882,291.13元,该款项支付至上海市浦东新区汇豪天下小区的维修基金专用账户并专用于购买该小区的物业管理用房;二、驳回上海市浦东新区汇豪天下业委会其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币191,800元,由上海市浦东新区汇豪天下业主委员会负担92,706元,由上海市浦东新区房地产(集团)有限公司负担99,094元。评估费人民币115,000元,由上海市浦东新区房地产(集团)有限公司负担。公告费人民币1,870元,由上海市浦东新区汇豪天下业主委员会负担。
本院二审期间,当事人围绕上诉请求和答辩意见依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实,本院认定如下:
浦房集团公司提交了《建设工程竣工验收备案证书》、《上海市房地产登记申请书》二份证据,汇豪天下业委会对这二份证据真实性、合法性无异议,但认为不能反映整个小区的竣工时间,本案系争小区最终竣工时间应在2004年10月15日之后。本院对上述二份证据真实性、合法性予以确认。
汇豪天下业委会共提交了七份证据和九份补充证据。之后,汇豪天下业委会表示撤回补充证据4,因不违反相关法律规定,本院予以准许。浦房集团公司对证据3-4,认可真实性、合法性但不认可关联性;对其余证据的真实性、合法性、关联性均不认可。本院认为,因浦房集团公司认可证据3-4的真实性、合法性,故本院对这二份证据的真实性、合法性予以确认。因汇豪天下业委会提供了证据1-2、5,补充证据1-3、7-8的原件,浦房集团公司虽不认可真实性、合法性但未提供反驳证据证明,故本院确认前述证据的真实性、合法性。对证据6,系案外人之间的往来邮件,因汇豪天下业委会未提供相关网页证明,故本院对真实性、合法性不予确认。对证据7,补充证据5-6、9,汇豪天下业委会仅提供了复印件且浦房集团公司对该证据真实性、合法性不予认可,故本院将结合其他证据和案件具体情况,审查判断前述证据的真实性、合法性。
对于浦房集团公司、汇豪天下业委会提供上述证据的关联性,本院将结合具体案情予以认定。
一审审理中,汇豪天下业委会为证明其诉讼请求未超过诉讼时效,向一审法院提供了补充证据(二)中的证据12-20共计九份证据,浦房集团公司就上述九份证据发表了书面质证意见。本案审理中,本院组织双方对这九份证据的原件进行了核对。
一审法院认定事实无误,本院予以确认。
本院另查明,系争小区于2003年9月1日之后竣工。
2010年1月28日,浦东新区建交委就汇豪天下业委会秘书盛金娣反映的开发商未按规定配置物业管理用房的信访函进行回复。汇豪天下业委会为了解系争小区物业管理用房规划及具体配套面积,于2011年11月至12月期间向浦东新区建交委申请公开系争小区《上海市新建住宅交付使用许可证》、“菊园三期纳入本市住宅建设投资、施工、竣工配套计划文件”、“菊园三期《市政、公用配套的证明文件》”等信息。2012年5月17日,浦东新区规划局、建交委住宅署、街道办事处、居委会、业委会主任、开发商代表等召开汇豪天下小区公建配套用房协调会议。
本院认为,首先,对于浦房集团公司主张汇豪天下业委会不具有起诉主体资格的问题。对此本院认为,业主委员会作为业主选任的维护业主利益的组织,对于涉及业主公共利益的事项,在经业主大会或业主代表大会以合法决定通过后,可以直接以自己的名义提起和参加诉讼。经查,汇豪天下业委会根据《物权法》和《议事规则》相关规定,就“是否通过司法途径解决物业管理用房等公建配套”表决事宜向小区业主送达了表决票并按照规定程序进行了表决,合法有效。一审法院对此已作了充分阐述,认定并无不当,本院不再累述并对一审法院意见予以采纳。
其次,对于浦房集团公司主张一审法院举证责任分配不当的问题。汇豪天下业委会为证明其表决票送达方式、表决程序和表决结果合法有效已经提供了征询公告、公告、业主大会决议、菊园居委会证明、表决情况说明等诸多书面证据。如浦房集团公司认为表决票送达和表决程序、表决结果不符合《议事规则》规定,根据“谁主张谁举证”的原则,应当由浦房集团公司提供相关证据证明。一审法院按照相关法律规定分配举证责任并无不当,本院予以采纳。
第三,对于浦房集团公司主张一审法院遗漏必要共同诉讼当事人的问题。一审法院审理期间,汇豪天下业委会申请撤回对华源公司的起诉,一审法院作出准许撤诉的民事裁定。之后,浦房集团公司申请追加华源公司三名股东作为共同被告,一审法院随后又作出驳回浦房集团公司申请的民事裁定。浦房集团公司在收到该书面裁定后未在法律规定期限内提出上诉,该裁定已发生法律效力,现浦房集团公司又主张追加华源公司三名股东为本案当事人,本院不予支持。
第四,对于浦房集团公司主张一审法院违反“先行后民”的程序规定,先行作出民事判决的问题。2009年12月31日,就“汇豪天下小区不按比例配置公共服务设施等问题”浦东新区建交委曾向小区业主代表复函,该复函并未对双方当事人作出有拘束力的具体行政行为。同时,相关行政部门发放《建设工程规划许可证》、《交付使用许可证》的行为与是否按规定交付物业管理用房无必然联系。故浦房集团公司该主张无法律依据,本院不予支持。
第五,对于浦房集团公司主张一审法院认定其未提供合格物业管理用房系事实认定错误且其对物业管理用房不符合目前的法律规定不存在主观过错的问题。经查,系争小区于2003年9月1日之后竣工。根据上海市相关规定2003年9月1日后竣工的物业小区,物业管理办公用房按照不低于该物业管理区域房屋总建筑面积的0.2%提供。建筑面积5万平方米及以下的,按照不低于建筑面积100平方米提供。业主委员会用房按照不低于建筑面积30平方米提供。提供的物业管理用房应为地面以上的独用成套房屋,并具备水、电等基本使用功能。故一审法院依据该规定认定浦房集团公司应当按照324.07平方米的标准交付物业管理用房,并无不当。
第六,对于浦房集团公司主张一审认定物业管理用房评估价格基准日有误的问题。根据汇豪天下业委会诉请,首先是要求浦房集团公司交付符合规定的物业管理用房,若不能交付的才由浦房集团公司赔偿物业管理用房折价款损失。如前所述,因浦房集团公司未按规定交付符合标准的物业管理用房,故浦房集团公司首先应履行的是交付义务,在其无法履行该义务的情况下才承担相应的折价款损失,而物业管理用房目前的市场价值是浦房集团公司无法交付物业管理用房的等价物。一审法院在第一次评估报告使用期限已经失效的前提下,再次委托相关评估公司对小区房屋当前的市场平均价格进行评估,并按评估报告确定的系争物业管理用房价值时点所对应的评估价判决浦房集团公司承担相应折价款损失,亦无不当,本院予以支持。
第七,对于浦房集团公司主张一审认定其在所获财产利益范围内清偿债务没有法律依据的问题。对此本院认为,股东自行对公司进行的清算不具有债务免除的效果。公司在未足额清偿债务的情况下注销,股东又在公司注销后获得公司债权或财产权益,债权人有权要求获益股东在其所获得财产利益的范围内清偿公司债务。新翔公司注销后,浦房集团公司根据清算结果获得人民币12,882,291.13元所有者权益,一审法院据此判决浦房集团公司在其所获的财产利益范围内承担赔偿责任,并无不当,本院予以支持。
第八,对于浦房集团公司主张汇豪天下业委会的诉讼请求超过诉讼时效的问题。因本案系建筑物区分所有权纠纷引发的开发商未按规定配备物业管理用房的问题,不适用诉讼时效的相关规定。即使适用诉讼时效的规定,根据本院查明事实,自汇豪天下业委会成立以来,一直就小区物业管理用房配备问题向相关部门反映问题、积极主张权利,故浦房集团公司认为汇豪天下业委会诉讼请求已经超过诉讼时效的主张,不予采纳。
综上所述,上海市浦东新区房地产(集团)有限公司的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费人民币99,093.75元,由上海市浦东新区房地产(集团)有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长  王茜
审判员  马红
审判员  竺琴
二〇一九年一月九日
书记员  穆扬
附:相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件,经过审理,按照下列情形,分别处理:
(一)原判决、裁定认定事实清楚,适用法律正确的,以判决、裁定方式驳回上诉,维持原判决、裁定;


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