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夏建鹏、乐山市置恒房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

时间:2020年04月30日 来源: 作者: 浏览次数:197   收藏[0]
中华人民共和国最高人民法院
民 事 判 决 书
(2019)最高法民终782号
上诉人(一审原告):夏建鹏,男,1974年12月28日出生,汉族,住浙江省乐清市。
委托诉讼代理人:辜健,北京大成(成都)aoa体育彩票事务所aoa体育彩票。
委托诉讼代理人:于明玉,北京大成(成都)aoa体育彩票事务所aoa体育彩票。
上诉人(一审被告):乐山市置恒房地产开发有限公司,住所地四川省乐山市五通桥区竹根镇茶花路。
法定代表人:孔庆平,该公司董事长。
委托诉讼代理人:曹莉,四川追求aoa体育彩票事务所aoa体育彩票。
委托诉讼代理人:袁宪,四川追求aoa体育彩票事务所aoa体育彩票。
被上诉人(一审被告):乐山市首座大酒店管理有限公司,住所地四川省乐山市五通桥区竹根镇茶花路。
法定代表人:孔庆平,该公司董事长。
被上诉人(一审被告):孔庆平,男,1962年11月22日出生,汉族,住浙江省松阳县。
以上二被上诉人共同委托诉讼代理人:曹莉,四川追求aoa体育彩票事务所aoa体育彩票。
以上二被上诉人共同委托诉讼代理人:袁宪,四川追求aoa体育彩票事务所aoa体育彩票。
上诉人夏建鹏、乐山市置恒房地产开发有限公司(以下简称置恒公司)因与被上诉人乐山市首座大酒店管理有限公司(以下简称首座大酒店)、孔庆平房屋买卖合同纠纷一案,不服四川省高级人民法院(2017)川民初102号民事判决,向本院提起上诉。本院于2019年5月13日立案后,依法组成合议庭,并依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条的规定以询问的方式进行不开庭审理。上诉人夏建鹏及其委托诉讼代理人辜健、于明玉,上诉人置恒公司、被上诉人首座大酒店的法定代表人孔庆平及其委托诉讼代理人曹莉、袁宪到庭参加询问。本案现已审理终结。
夏建鹏上诉请求:1.撤销一审判决,依法发回重审或改判支持夏建鹏的一审诉讼请求;2.本案一审、二审诉讼费用由置恒公司、首座大酒店、孔庆平承担。事实和理由:(一)乐正会审字(2016)第042-1号《乐山市置恒房地产开发有限公司专项清理报告》(以下简称《42号报告》)系依据《乐山市置恒房地产开发有限公司清账原则》(以下简称《清账原则》)所做,符合《业务约定书》的约定,应当作为认定案件事实的依据;(二)会计师事务所关于《专项清理报告的回复》意见可以印证《42号报告》的客观真实性,夏建鹏已提交全部转款委托书的原件;(三)夏建鹏对利息标准的计算无举证责任,不应承担不申请对利息进行司法鉴定的不利后果;(四)置恒公司违反合同约定,未履行足额的商品房备案义务,应当依法承担违约责任;(五)孔庆平作为合同担保人,应当对置恒公司的全部合同义务向夏建鹏承担连带保证责任,适用2年保证期间。
针对夏建鹏的上诉,置恒公司、首座大酒店、孔庆平共同辩称,一审判决没有将《42号报告》作为认定案件事实的依据正确,置恒公司、首座大酒店、孔庆平已在一审中提交书面意见进行了充分陈述。关于“上诉人已提交全部转款委托书的原件”问题,在《42号报告》中涉及他人与置恒公司、首座大酒店、孔庆平之间的往来款项并非夏建鹏对置恒公司的债权,而是转款人与置恒公司的其他合作关系。《42号报告》清理双方债权债务计算复息和年利率达36%,明显违反国家强制性法律规定。由于夏建鹏作为购房款的2600万元投资款没有真实存在,置恒公司为保护自己的利益依法行使不安抗辩权,不应当承担违约责任。关于担保人的担保责任问题,夏建鹏在法律规定的保证期间没有要求首座大酒店和孔庆平承担保证责任,应当依法免除保证责任。
置恒公司上诉请求:1.撤销一审判决第一项,依法改判为置恒公司向夏建鹏交付乐山新天地项目价值21074160元的商品房并办理商品房买卖合同备案手续;2.本案一、二审诉讼费由夏建鹏和置恒公司依法承担。事实和理由:夏建鹏在担任置恒公司法定代表人期间,置恒公司账面上根本找不到夏建鹏的2600万元投资款到账的具体款项。《商品房买卖框架协议》第三条作了特别约定,2600万元是否到位只有经过清理共同往来的债权债务才能确定。夏建鹏一审起诉的依据是《42号报告》,该报告载明不能确认其真实性和合法性的资料以双方往来账结算形式算出来的。一审法院在对报告未予认可和使用,也未查明2600万元投资款是否到位的情况下,作出了“本院认定2600万元应作为已付房款”的认定,显然属事实不清、证据不足。
针对置恒公司的上诉,夏建鹏辩称,从《股东会决议》《商品房买卖框架协议》的约定看,双方已确认夏建鹏以借款方式投入投资款2600万元作为购房款购买价值6000万元商品房,置恒公司认为2600万元未到账没有事实依据。《商品房买卖框架协议》第三条关于双方共同清理往来账务,并根据结果多退少补的约定,不影响置恒公司依约履行6000万元商品房备案的合同义务。根据约定,若经清理乙方欠付甲方债务的,甲方享有追索权,可以要求解除相等价值的合同备案手续,该约定并非免除置恒公司商品房备案的义务。且根据《42号报告》结果,夏建鹏的2600万元投资款显已到位。置恒公司无证据证明2600万元款项未到账,一审中也未申请对双方往来账务进行重新鉴定。置恒公司不认可《42号报告》的结论并否认2600万元款项的上诉主张没有事实及法律依据,与《股东会决议》相悖,也不符合《商品房买卖框架协议》签订的初衷。
对于置恒公司的上诉,首座大酒店、孔庆平均未提交书面陈述意见。
夏建鹏向一审法院起诉请求:1.判令置恒公司向其交付乐山新天地项目价值110706536.45元的商品房并办理商品房买卖合同备案手续;2.判令置恒公司向其支付违约金1000万元;3.判令首座大酒店、孔庆平对置恒公司应承担的履行义务,在同等价值金额内承担连带支付责任;4.判令置恒公司、首座大酒店、孔庆平承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实:2015年5月19日,置恒公司作为甲方与夏建鹏作为乙方签订《商品房买卖框架协议》,约定:因乙方欲与甲方签订系列《商品房买卖合同》,购买甲方开发的乐山新天地商品房。一、购买的商品房、购房款支付及相关约定。1.乙方购买房为乐山新天地一期的价值陆仟万元的商品房(具体房屋房号及面积明细由本次退出股东夏建鹏、蔡XX、李XX在置恒公司未售房源中选定,优先满足夏建鹏选房,住宅若有不足的,则以一期二楼商业补充),住宅房屋的固定价格为按照建筑面积计算2000元/平方米,二楼商业房屋固定价格为按照建筑面积计算4500元/平方米。若乙方所购商品房的最终实测面积发生变化,双方同意按照前述相应的商品房价格多退少补。2.基于乙方作为甲方股东期间,除投入了乙方的股本金以外,还以股东无息借款方式向甲方投入了首期投资款2600万元。现甲乙双方同意,该首期投资款60日内由甲方退还乙方后,乙方在2日内付给甲方作为应付的相应商品房总价款。3.除上述第2款约定外,乙方尚欠甲方购房款3400万元未付。该欠付房款,甲方确认由孔庆平在本协议签订后60日内向乙方支付股权转让款和补贴款后,由乙方负责及时转付给甲方用于付清剩余购房款。4.本协议签订后60日内,甲方负责为乙方办妥购买的所有商品房买卖合同备案登记手续。二、关于乙方或乙方指定人购买的商品房再次进行转让的约定。1.乙方购买的商品房可以自行销售。乙方自行承担销售的全部责任和风险。2.乙方购买的商品房需要通过甲方更名的方式进行销售的可以安排销售人员自行在甲方、售楼部销售,甲方应无条件配合。……三、特别约定。1.若因甲方或孔庆平原因导致乙方未能按期付清购房款的,甲方不得撤销乙方所购商品房登记的备案手续,乙方欠付的房款由孔庆平负责支付。2.在乙方购买的所有商品房买卖合同备案后60日内,双方共同清理相互间的财务往来,并进行确认。若经过清理发现甲方欠付乙方债务的,甲方仍应承担支付责任,并应将相应的商品房按照住宅以建筑面积2000元/平方米价格,二楼商铺按照建筑面积4500元/平方米价格,将乙方选定商品房抵偿,并办理商品房买卖合同备案至乙方名下;若乙方欠付甲方债务的,甲方有权向乙方追索,并有权要求与乙方解除与欠付金额相等价值(住宅按建筑面积2000元/平方米价格,二楼商铺按照建筑面积4500元/平方米价格)商品房的买卖合同备案手续。3.甲方同意乙方有权指定购房人(一人或多人)购买本协议所涉商品房,乙方或乙方指定购房人有权要求甲方及甲方保证人向其履行本协议项下甲方的各项义务及责任。4.本协议签订后20日内,若因乙方原因未能与甲方保证人孔庆平签订股权转让协议的,甲方有权解除与乙方和乙方指定购房人的商品房买卖合同。四、违约责任。1.甲方逾期为乙方办理商品房买卖合同备案登记手续(因政府备案迟延的除外),每逾期一日应向乙方支付所购商品房总价款千分之一的违约金,逾期超过30日的,甲方应向乙方承担违约金1000万元,且乙方有权要求及保证人孔庆平将乙方所持公司的原股权全部无条件过户至乙方名下。甲方逾期办理新购房人的商品房买卖合同更名手续或逾期交付乙方房款的,每逾期一日应按照相应商品房价款的千分之一向乙方支付违约金。2.本协议系双方真实意思表示,双方应严格遵守。任何一方违反本协议约定造成另一方经济损失的,应向对方承担全部经济赔偿责任。五、其他。该协议有孔庆平、夏建鹏签名并加盖置恒公司公章。甲方保证人处有首座大酒店加盖的公章和孔庆平的签名。陈XX签字确认首座大酒店提供的上述担保。
2015年5月18日,置恒公司的《股东会决议》载明:各方确认夏建鹏缴纳注册资本出资400万元,首期投资2600万元,占公司50%的股份。夏建鹏以3400万元的价格将其所持公司的50%(股份)转让给孔庆平。
2015年12月22日,置恒公司原股东及新股东签字确认一份《清账原则》,载明:“1.公司股东之间按股份比例投入的资金为基准基数(公司注册资本为800万元,股东追加投资至6300万元),原股东夏建鹏比例占公司股份50%,蔡XX为20%,孙XX为10%,陈XX为10%,李XX为10%,孔庆平追加5%。2.夏建鹏占公司股份比例50%,应出资股本金400万元,追加投资至3000万元。蔡XX应出资股本金160万元,追加投资至1200万元。孙XX应出资股本金80万元,追加投资至600万元。李XX应出资股本金80万元,追加投资至600万元。陈XX应出资股本金80万元,追加投资至600万元。孔庆平应出资款300万元,如此资金在2011年9月30日不到位,出资人应向公司支付利息,按年息24%。所有股东为公司借款超出该款项则应由公司支付利息,按年息36%(按年复息)计算,(个别借款利息超出36%的,按实际利率计算)。少于该款项差额部分所发生利息由其本人负责,公司垫付该款项则按36%年息付(按年复息计算)利息。3.关于股东在公司经营期间(2011年9月30日至2012年3月13日)向公司借款用于个人资金周转按年息24%支付;在2012年3月14起公司正式对外融资产生融资成本后,则应按公司为该款项(公司实际融资金额)融资而发生融资成本按年息36%(按年复息计算)计算,结清为止。4.鉴于任职股东在任职期间内便于资金调剂,若股东借出资金有正当理由(以事实为依据,如打个人积分、代付公司利息、工程款)则二个月内归还应不计利息。超出二个月(该款项非公司业务关系使用,无正当理由使用)则由股东个人支付利息,并按实际调出该资金时间计算利息,利息按36%(按年复息计算)利息计算,结清为止。若在清账过程中发现重复计算则应扣除多余部分。5.关于夏建鹏通过杭州中信银行委托贷款3000万元及王XX个人借款1000万元(王XX于2012年11月19日、2012年11月29日分别汇入中国银行五通桥支行夏建鹏个人账上总计1000万元,杭州中信银行于2012年11月30日汇入杭州中信银行夏建鹏个人账上3000万元)。鉴于该款项需经过第三方转入,故不能及时到公司账上,公司应按上述时间计息,到账时间应以实际到账其个人账号为准,如中间资金调配不足部分应从夏建鹏借给公司个人账上补足4000万元,补足金额计算时间为第三方最后一笔款项转入时间开始计算。此款项不计夏建鹏个人借款,发生利息按实际利息结算,由公司支付。6.关于浙商小额贷款公司借给夏建鹏300万元借款(2013年5月17日汇至夏建鹏个人账上),如事实此款项于2013年5月23日转入公司不计夏建鹏个人借款,发生利息按实际利率结算,由公司支付。7.关于李XX个人借给夏建鹏500万元借款(2014年5月23日汇到夏建鹏个人账上500万元),如事实此款项在夏建鹏2014年5月25日汇给李XX(支付公司利息)220万元,汇到公司360万元。此借款500万元不作为夏建鹏个人借款,发生利息按实际利率结算,由公司支付。8.关于陈XX个人借给夏建鹏300万元借款(2014年8月21日由陈XX代陈XX汇到夏建鹏中国银行五通桥支行账上),于当天转入公司账上,此款项不作为夏建鹏个人借款,发生利息按实际利率结算,由公司支付。9.关于公司借款(如王XX、杭州中信银行、李XX、陈XX、郑XX等借款),如借款本金汇至个人账上,借款本金应从股东借款账上扣除。若该借款和股东个人财产有相关责任,则公司承担全部责任。利息则由公司支付并按实际发生利率计算,若公司无法履行其本金及利息则由全体股东负责包括其个人财产作保证。所有股东实际有类似情况参照此标准计算。10.原股东个人为公司垫付金额(如公司利息、工程款、设计费)应先满足其股本金及追加投资金额,若多出其应出资(股本金、追加投资款)则公司应计入股东个人借款并计利息(按36%年息,年复息计算),其他股东也按此标准计算。11.由于夏建鹏在其任职(2010年6月28日至2015年6月27日)实际操作过程中存在发生无法说明的费用,经股东协商采取每年包干形式144000元弥补其损失计入每月(144000÷12)费用,合计一次性补贰佰万元费用,其它费用不另计。12.原股东在2015年5月19日退出股东身份后,如原股东股本金及追加投资款超额(差额部分),从2015年5月19日公司开始支付原股东利息,利率按年利率36%计算;如原股东股本金及追加投资款低于额度(差额部分),也从2015年5月19日原股东开始支付公司利息,利率按年利率36%计算。原股东股本金及追加投资款无息计算到2015年7月18日止,超过2015年7月19日以年利率36%计算到返还为止。”
2015年12月24日,置恒公司作为委托方与受托方乐山正源会计师事务所有限公司(以下简称正源所)签订《业务约定书》乐正源约字(2015)第117号。该《业务约定书》上有股东孔庆平、夏建鹏等五人签名。2016年3月1日,置恒公司作为委托方与受托方正源所签订《业务约定书》。该《业务约定书》上有置恒公司盖章和孔庆平签名。
正源所于2016年3月3日出具“乐正会审字(2016)17号《专项清理报告》”(以下简称《17号报告》),又于2016年4月18日出具《42号报告》。鉴于双方当事人对正源所出具的两份清理报告如何采用存在异议,一审法院于2018年3月14日书面告知正源所,要求明确答复。2018年4月16日,正源所出具《关于乐正会审字(2016)第017号及第042—1号专项清理报告的回复》。该回复载明:“一、关于两份清理报告的由来。2015年12月24日签订了乐山正源约字(2015)第117号《业务约定书》(置恒公司,置恒公司原股东及新股东夏建鹏、蔡XX、孔庆平、陈XX、孙XX签章或签字),并向本公司提供了2015年12月22日各股东签字确认的《清账原则》。委托本公司对置恒公司2010年6月至2015年6月与各股东及其他债权人之间的债权债务进行清理。《42号报告》是按该项业务的委托及清理情况而出具。2016年3月1日置恒公司与本公司重新签订了《业务约定书》(置恒公司与本公司签章),要求本公司就其公司账面与夏建鹏的往来出具清理报告。于是本公司按此份约定书就置恒公司账面反映与夏建鹏往来出具了《17号报告》。两份报告主要不同之处:《业务约定书》委托人签字不同,范围不同。即《17号报告》根据置恒公司提供资料就置恒公司账面与夏建鹏往来而出具,而《42号报告》是按各股东确认的《清账原则》,根据置恒公司账务资料及夏建鹏提供资料反映。二、对双方意见的回复。(一)两份报告的委托程序说明。2016年3月1日,置恒公司与本公司签订《业务约定书》,本公司据此出具《17号报告》。报告就置恒公司与夏建鹏直接的账面记载,《17号报告》并未包括第三方为夏建鹏代付的部分,也没有包括置恒公司账面记载之外,置恒公司与夏建鹏的其他债权债务往来。2015年12月24日,置恒公司及其全体股东与本公司签订乐山正源约字(2015)第117号《业务约定书》,由本公司按此份约定书就置恒公司2010年6月至2015年6月与各股东及其他债权人之间的债权债务进行清理,本公司据此出具《42号报告》。清理依据是置恒公司和股东提供的资料及《清账原则》,其中《清账原则》是本次清理的重要依据,置恒公司及股东提供的资料都是本公司应当清理的范围。本公司提供清理服务,对委托方提供的资料,其真实、合法、完整性均是委托方的责任,在我们的所有报告中均会提示不对委托方提供资料的真实、合法、完整性负责。(二)针对有关《42号报告》数据提出的意见,本公司回复如下:1.《42号报告》附表一第22-26、30-35、37、39、40、51项数据来源于置恒公司提供的公司账目,置恒公司账面记载的会计科目为‘其他应付款一夏建鹏’,且夏建鹏己提供非夏建鹏本人转款的15份转款委托书,本公司因此计入《42号报告》附表一‘置恒公司账面反映夏建鹏往来明细表’,并己将该部分数据列入第四项清理结果。《42号报告》附表二第131—135项数据来源于置恒公司提供的公司账目和夏建鹏提供的转款委托书,置恒公司账面记载的会计科目为其他个人往来,夏建鹏提供5份转款人签署的《授权委托书》,证明款项性质为转款人代夏建鹏向置恒公司支付的往来款,本公司因此计入附表二‘夏建鹏代收代付明细表’。本公司不审查转款委托书的真实有效性,本公司只是在委托范围内进行清理。《42号报告》计算利息的依据是委托方提供给本公司的《清账原则》中关于利息计算方式的描述。2.《清账原则》是本次清理的重要依据,但《清账原则》涉及内容未在置恒公司财务账面完整反映,故本公司对置恒公司及股东提供资料全面清理后将清理结果表传给置恒公司会计及夏建鹏,要求其股东签字确认。夏建鹏提供了2016年1月29日全体新旧股东针对部分清理结果签字复印件,其余部分清理结果等股东签字后提供。2016年4月7日置恒公司向本公司出具情况说明:对2015年12月22日签订《清账原则》之后的签字认可有效,对签订《清账原则》之前签字需要重新审核后,签字方可有效。置恒公司一直未提供签字原件,于是本公司在《42号报告》中对此股东签字复印件做出特别说明,并在报告中对夏建鹏代收代付款按股东签字确认及未签字确认分开表述。3.附表71-94项所列的费用支付,其支出原因在附表二备注栏中均己写明;利息计算依据《清账原则》第10条的内容。《清账原则》第11条‘夏建鹏在其任职实际操作过程中存在发生无法说明的费用,采用包干形式计算200万元弥补损失,其它费用不另计’,本公司清理的上述费用均有明确的费用支付原因。386万元开办费无银行支付凭证,在置恒公司内账反映时经全体股东签字确认为前期开办费支出。4.《42号报告》第五部分金额(附表二第96—128项股东未签字确认、附表四第103-136项)的清理依据是《清账原则》、夏建鹏提供的银行凭证、第三方出具的情况说明等。本公司对涉及该部分金额的全部资料进行了清理,并在《42号报告》[二]特别说明事项第1条,以及[五]重要事项说明第1-3条中进行了说明。5.《42号报告》为方便委托人了解清理情况,是按清理结果的不同类别分别在报告的第四、五点表述的,此两种情况均是我们根据《清账原则》、置恒公司及夏建鹏提供资料而清理出来的结论”。
《42号报告》载明:四、清理结果。截止2015年6月30日,置恒公司账面反映实收夏建鹏股本400万元;账面反映夏建鹏往来及其他个人往来由夏建鹏提供转款委托书涉及金额合计应付款5470000元,应付利息6601865.92元;经置恒公司股东签字确认的品迭后夏建鹏代置恒公司付款10422430元,代收代付款应收夏建鹏利息2995350.97元;根据《清账原则》第11条,弥补夏建鹏费用金额2000000元。若夏建鹏提供转款委托书为真实有效,置恒公司合计应付夏建鹏往来款及利息21498944.95元。六、报告使用说明。以上未确认款项最终是否认定为夏建鹏代置恒公司支付、特别说明事项中的清理条件以及夏建鹏提供转款委托书的真实有效性的改变将影响清理结果。
一审庭审中置恒公司确认夏建鹏已经支付的购房款为3400万元,剩余的款项存在争议。对于双方当事人存在争议的剩余房款问题夏建鹏明确表示不申请司法鉴定。关于已交房面积问题。一审置恒公司认为已交6462.92平方米,价值12925840元。夏建鹏认可其中部分,即1203.72平方米,价值2407440元。
夏建鹏在一审法院告知不准许变更诉讼请求后,明确要求仍按原诉讼请求审理。
一审法院认为,根据2015年5月19日置恒公司与夏建鹏签订的《商品房买卖框架协议》约定内容,夏建鹏欲与置恒公司签订系列《商品房买卖合同》,购买置恒公司开发的乐山新天地商品房,以及第一条约定的购房款支付方式为原股东的首期投资款和股权转让款转化而来,故该协议带有预售商品房和以房抵债性质。《商品房买卖框架协议》系双方当事人的真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,应属合法有效。双方当事人对此无异议,应当按约履行。
本案中,夏建鹏主张置恒公司应交付价值110706536.45元的商品房。但从查明的已付房款情况,除置恒公司已确认的3400万元外,一审法院认定2600万元应作为已付房款。其理由为双方当事人在《商品房买卖框架协议》《股东会决议》中已经确认夏建鹏首期投资2600万元。置恒公司以该笔款项系《42号报告》中确认为由否认的理由不能成立。故夏建鹏已付清6000万元的房款。对于夏建鹏依据《42号报告》主张的购房款50706536.45元,根据2018年4月16日正源所出具《关于乐正会审字(2016)第017号及第042—1号专项清理报告的回复》意见中载明内容“本公司因此计入附表二夏建鹏代收代付明细表。本公司不审查转款委托书的真实有效性,本公司只是在委托范围内进行清理。《清账原则》是本次清理的重要依据,但《清账原则》涉及内容未在置恒公司财务账面完整反映,故本公司对置恒公司及股东提供资料全面清理后将清理结果表传给置恒公司会计及夏建鹏,要求其股东签字确认。夏建鹏提供了2016年1月29日全体新旧股东针对部分清理结果签字复印件,其余部分清理结果等股东签字后提供”,说明该份报告的结果并不是依据双方当事人确认的资料所做。针对置恒公司、首座大酒店、孔庆平的异议夏建鹏仅仅要求法院到正源所调取证据。在正源所明确回复不审查转款委托书的真实有效性后,也未提交转款委托书的原件,无法认定该款项是否真实发生。对夏建鹏申请调查取证,一审法院不予支持。另外,《42号报告》系依据《清账原则》所做,但是从《清账原则》所约定的内容看,也存在超过法律保护范围的问题,如计算复息和年息达36%,对该部分夏建鹏也不申请司法鉴定。因此,对夏建鹏以《42号报告》的结果主张交付价值50706536.45元房屋的诉讼请求,一审法院不予支持。置恒公司、首座大酒店、孔庆平主张以《17号报告》的结论来驳回夏建鹏诉讼请求的抗辩,一审法院也不予采纳。因该报告不是根据本案双方当事人签订的《清账原则》所做,不符合双方的约定。
关于置恒公司给夏建鹏并且已经结账的商品房情况。置恒公司提交相关证据证明已经给夏建鹏的商品房共6462.92平方米,抵购房款12925840元。虽然夏建鹏只确认了有王X签字确认的13套房屋共计1203.72平方米,金额2407440元。但是置恒公司所举证据中关于叶XX、孙XX、万XX签字确认的依据均有夏建鹏签字认可,夏建鹏对其不予认可的理由不能成立,一审法院确认置恒公司给夏建鹏已经结账的商品房价值为12925840元。
综上,置恒公司应交付夏建鹏价值6000万元的商品房,实际已履行12925840元,还应向夏建鹏交付价值47074160元的商品房。
根据置恒公司与夏建鹏签订的《商品房买卖框架协议》约定:“因夏建鹏欲与置恒公司签订系列《商品房买卖合同》。本协议签订后60日内,甲方负责为乙方办妥购买的所有商品房买卖合同备案登记手续”,说明置恒公司完成备案登记手续是在签订商品房买卖合同后。一审诉讼中夏建鹏未提交已签订商品房买卖合同等能够证明置恒公司构成违约的证据,依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定:“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”应由夏建鹏承担不利的后果。夏建鹏以签订《商品房买卖框架协议》后60日未完成备案手续为由主张违约金,与约定不符。夏建鹏主张置恒公司承担1000万元违约金的诉讼请求,一审法院不予支持。
关于保证责任问题。根据《中华人民共和国担保法》第二十六条规定:“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的,债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间,债权人未要求保证人承担保证责任的,保证人免除保证责任。”双方签订的《商品房买卖框架协议》中,没有约定保证期间,夏建鹏未提交证据在法律规定的期限内向保证人首座大酒店和孔庆平主张了权利。故一审法院依法免除保证人首座大酒店和孔庆平的责任。
综上,一审判决:一、置恒公司于判决生效后六十日内向夏建鹏交付乐山新天地项目价值47074160元的商品房并办理商品房买卖合同备案手续;二、驳回夏建鹏的其他诉讼请求。案件受理费645333元,由夏建鹏负担322666.5元,置恒公司负担322666.5元。诉前财产保全费5000元,由夏建鹏负担。
二审中,当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为,根据本院查明的案件事实,结合当事人之间签订的《商品房买卖框架协议》《股东会决议》《清账原则》等,本案实质上系置恒公司原股东夏建鹏退出公司后,其与置恒公司之间以及与受让其股权的孔庆平之间因涉及夏建鹏的股东权益的清账而产生的纠纷。当事人之间签订《商品房买卖框架协议》,意欲通过商品房买卖的方式也即以房抵债的方式实现夏建鹏的股东权益。本院认为,本案二审的焦点问题包括:1.夏建鹏首期投资款2600万元应否认定为已付购房款;2.夏建鹏依据《42号报告》主张购房款50706536.45元应否支持;3.置恒公司应否向夏建鹏支付违约金1000万元;4.首座大酒店和孔庆平应否承担担保责任。
一、夏建鹏首期投资款2600万元应否认定为已付购房款。
置恒公司和夏建鹏签订的《商品房买卖框架协议》约定夏建鹏向置恒公司“购买商品房为乐山新天地一期的价值陆仟万元的商品房”。根据该协议,6000万元购房款由两部分组成,一是孔庆平欠付夏建鹏的3400万元股权转让款用作的购房款,二是置恒公司退还夏建鹏的2600万元首期投资款用作的购房款。现置恒公司上诉主张因夏建鹏2600万元首期投资款未到位,2600万元购房款应不予认定。本院认为,应当认定夏建鹏已经将该诉争的2600万元首期投资款出资到位。理由如下:其一,根据置恒公司《股东会决议》,置恒公司以及新旧股东一致确认“各股东除缴纳注册资本外,另按照持股比例以借款方式向公司追加了首期投资合计5200万元”,其中包含夏建鹏首期投资款2600万元;其二,从《清账原则》和《42号报告》看,置恒公司与其股东之间数年来存在相互借款等资金调剂的客观事实,该2600万元并非某笔或某几笔具体的款项,而是对公司经营情况以及股东对公司发展所作贡献的一种大致估算和确认;其三,《42号报告》第四部分“清理结果”明确,若夏建鹏提供转款委托书为真实有效,置恒公司合计应付夏建鹏往来款及利息21498944.95元。该数额与《股东会决议》认定的2600万元相差不大。加之《42号报告》第五部分“重要事项说明”亦反映了十余笔双方存在争议的款项,虽然本院对该部分款项因夏建鹏举证不能而未予认定,但也不排除其中部分款项的客观真实性。综合以上情况,本院对夏建鹏向置恒公司投入首期投资款2600万元的事实予以确认,对置恒公司提出的上诉请求以及理由不予支持。根据《商品房买卖框架协议》约定,应当认定该2600万元首期投资款已转化为夏建鹏支付的购房款。
二、夏建鹏依据《42号报告》主张购房款50706536.45元应否支持。
经本院询问,夏建鹏明确其所主张的该50706536.45元系依据《42号报告》第四部分“清理结果”确认的21498944.95元加上第五部分“重要事项说明”反映的55207591.50元,减去2600万元首期投资款得来。因此,夏建鹏的该项主张能否成立,取决于《42号报告》第五部分反映的55207591.50元是否属实。针对该部分的争议,置恒公司当庭表示,该部分款项并未经公司股东签字确认,鉴定机构出具审计报告时置恒公司并不知晓,置恒公司当时也向鉴定机构出具了声明,该部分款项需要置恒公司股东签字确认;就该部分款项的性质而言,其中有多笔与置恒公司完全没有关联性。鉴定机构的鉴定人员当庭也表示该第五部分没有经过公司股东签字确认,只是根据银行流水作出的认定。经本院审查,该第五部分“重要事项说明”涉及到十余笔款项,夏建鹏虽然提供了银行流水,但本院二审询问该报告第五部分所列的数份例证,夏建鹏不能说明其合理性,未能进一步举证证明款项的发生与置恒公司的关联性。因此,夏建鹏的该项请求缺乏事实和法律依据,本院对其依据《42号报告》主张的购房款50706536.45元的请求不予支持。
三、置恒公司应否向夏建鹏支付违约金1000万元
夏建鹏以置恒公司逾期办理商品房买卖合同备案登记手续为由,要求置恒公司依据《商品房买卖框架协议》承担违约责任。从查明的案件事实看,2015年5月19日夏建鹏与置恒公司签订了《商品房买卖框架协议》。在该框架协议签订的前一天,置恒公司形成了《股东会决议》,确认了夏建鹏注册资本出资、首期投资数额,并同意夏建鹏将其持有的置恒公司50%的股权份额转让给孔庆平。2015年12月22日,置恒公司原股东及新股东共同签字确认《清账原则》,具体约定了新旧股东在置恒公司里的股东权益清账原则。随后置恒公司委托正源所就各股东及其他债权人之间的债权债务进行清理,公司新旧股东均在委托书上签字。以上事实能够表明,虽然夏建鹏与置恒公司之间签订有《商品房买卖框架协议》,但该框架协议并非一个孤立的商品房买卖合同,而是双方之间通过上述一系列协议以及决议实现夏建鹏退出置恒公司,置恒公司通过以房抵债的方式实现夏建鹏的股东权益。因此,认定置恒公司是否构成违约,就不能仅仅看该框架协议所约定的违约责任条款是否成就,还应综合考察各方在上述协议、决议的履行过程中是否存在违约行为。根据查明的案件事实,双方在履行该框架协议以及其他决议、协议时产生了纠纷,对于夏建鹏所应当享有的股东权益的具体数额存在争议,进而置恒公司应向夏建鹏抵偿价值多少的房产无法确定,因此难以认定置恒公司已经违反了框架协议所约定的合同义务。待本判决确定置恒公司应向夏建鹏交付确定价值的商品房后,如置恒公司违反框架协议约定以及本判决确定的判项逾期办理商品房买卖合同备案登记手续,夏建鹏可另行向置恒公司主张违约责任。
四、首座大酒店和孔庆平应否承担担保责任
夏建鹏与置恒公司签订的《商品房买卖框架协议》中并无关于首座大酒店、孔庆平保证期间的约定,夏建鹏也未提交证据证明其在法定期限内向首座大酒店、孔庆平主张了权利,一审依据《中华人民共和国担保法》第二十六条规定免除保证人首座大酒店、孔庆平的保证责任并无不当。
综上所述,夏建鹏、置恒公司的上诉请求均不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费581762元,由夏建鹏负担409962元,由乐山市置恒房地产开发有限公司负担171800元。
本判决为终审判决。
审判长  李延忱
审判员  冯文生
审判员  马 岚
二〇一九年七月二十六日
法官助理张东一
书记员胡青青


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