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龙里县人民政府、龙里县房地产管理局房屋拆迁安置补偿合同纠纷再审民事判决书

时间:2020年04月27日 来源: 作者: 浏览次数:217   收藏[0]
中华人民共和国最高人民法院
民 事 判 决 书
(2017)最高法民再289号
再审申请人(一审被告、二审被上诉人):龙里县人民政府,住所地贵州省黔南布依族苗族自治州龙里县行政办公楼。
法定代表人:陈曦,该县县长。
委托诉讼代理人:张柱都,贵州富迪aoa体育彩票事务所aoa体育彩票。
委托诉讼代理人:张光燕,贵州富迪aoa体育彩票事务所aoa体育彩票实习aoa体育彩票。
再审申请人(一审被告、二审被上诉人):龙里县房地产管理局(龙里县房屋产业征收局),住所地贵州省黔南布依族苗族自治州龙里县龙山镇环南路经济适用房2号楼。
法定代表人:韩宏宇,该局副局长。
委托诉讼代理人:张柱都,贵州富迪aoa体育彩票事务所aoa体育彩票。
委托诉讼代理人:张光燕,贵州富迪aoa体育彩票事务所aoa体育彩票实习aoa体育彩票。
被申请人(一审原告、二审上诉人):贵州鑫亮房地产开发有限公司,住所地贵州省黔南布依族苗族自治州龙里县冠山街道(综合市场4-6号)。
法定代表人:肖正元,该公司总经理。
委托诉讼代理人:肖正英,女,该公司工作人员。
委托诉讼代理人:查俊杰,贵州黔鹰aoa体育彩票事务所aoa体育彩票。
再审申请人龙里县人民政府(以下简称龙里县政府)、龙里县房地产管理局(龙里县房屋产业征收局)(以下简称龙里县征收局)因与被申请人贵州鑫亮房地产开发有限公司(以下简称鑫亮公司)房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案,不服贵州省高级人民法院(2015)黔高民终字第150号民事判决,向本院申请再审。本院于2017年6月28日作出(2017)最高法民申1884号民事裁定,提审本案。本院依法组成合议庭,开庭审理了本案。再审申请人龙里县政府、龙里县征收局共同的委托诉讼代理人张柱都、张光燕,鑫亮公司的法定代表人肖正元、委托诉讼代理人肖正英、查俊杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
龙里县政府、龙里县征收局申请再审称,请求撤销二审判决,驳回鑫亮公司的上诉请求,维持一审判决。事实与理由:(一)二审有关“合同价”的认定背离合同,缺乏证据证明。1、《房屋拆迁安置补偿协议(划地安置)》(以下简称《拆迁安置协议》)中的“合同价”指的是双方约定的安置地价格,而非一方交付物的价值,二审将合同价解释为龙里县征收局交付标的物的价值,违背当事人约定。2、二审对于《拆迁安置协议》中“合同价”是否约定或约定是否明确认定错误。该协议中明确约定,对于同等面积部分的土地直接互易,超出部分或不足部分按800元/㎡的价格补差,可见,合同中土地价格是有明确约定的,即使将等面积安置部分的土地价格认定为没有约定或约定不明,也不能认为全部土地价格约定都不明确。3、二审将土地出让款认定为土地市场价值,继而认定为“合同价”的主要组成部分,缺乏证据证明。当事人签订《国有建设用地使用权出让合同》(以下简称《出让合同》)只是为了履行《拆迁安置协议》,从形式上完善土地使用权登记程序,该合同所有条款内容不是双方真实意思表示,载明的出让价款对双方均无约束力,鑫亮公司亦未按约定支付土地出让款,只是龙里县政府用财政资金从银行走账。(二)二审关于“合同价”的认定违反《中华人民共和国合同法》(以下简称合同法)的规定,适用法律错误。即便二审认为双方互易部分的土地价格约定不明,根据合同法第六十一条、第六十二条规定,应该按照订立合同时履行地的市场价格确定合同价,《拆迁安置协议》订立于2010年,二审将2013年合同价款强加于2010年签订协议约定的“合同价”不符合事实和法律规定。(三)二审认定“合同价”包括安置地价款、出租房屋损失和拆迁安置补偿款三个部分是错误的。首先,《拆迁安置协议》中违约金条款中“合同价”的真实含义特指应交付的安置地的合同价款。其次,龙里县政府、龙里县征收局在本案承担违约责任的前提是应当交付的对价没有按时交付,按照应交付而未交付的对价作为支付延期交付违约金的计算基数,除案涉安置地外,拆迁安置补偿费、出租房屋损失和临时过渡费用等其他全部费用已经按时足额支付,不属于应交付而未交付的对价,二审判决属于对“合同价”作了不合逻辑的扩张解释。最后,鑫亮公司上诉时只要求以《出让合同》约定的土地出让金为计算违约金的基数,二审将已经足额支付的出租房屋损失、临时过渡费、拆迁安置补偿费等计算在“合同价”内,并以此为基础计算违约金,属于超出诉讼请求判决。(二)二审将违约金计算标准调整为民间借贷的最高标准缺乏法律依据,属于法律适用错误。
鑫亮公司辩称,二审判决认定事实清楚,适用法律正确,判决适当,请求驳回再审申请。同时称,双方合同约定的是,修建17层1416平方米的红线内土地是直接修建房屋的净地,红线外的三通一平应由政府修建,并在2011年5月31日之前交地。但到如今土地无法放线,基本的消防通道都没有。龙里县政府强行说土地已经平好,要求鑫亮公司接收,鑫亮公司无法接收。如果龙里县政府强行交地,可否与鑫亮公司签订房屋销售合同。另,为了归还鑫亮公司土地,办理土地使用权证,龙里县政府对安置土地进行了招标,由财政打款缴纳土地出让金及有关税费共计10035517.68元,这应当就是归还鑫亮公司的土地成本价。现龙里县政府安置土地不符合建设要求,未按约定时间移交,应按照土地成本计算违约金。
鑫亮公司向贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院起诉请求:1、龙里县政府、龙里县征收局全面履行《拆迁安置协议》的义务,向鑫亮公司交付安置用地;2、龙里县政府、龙里县征收局向鑫亮公司支付暂计至2015年3月31日的违约金13849014.4元,此后的违约金计至交付安置用地之日止;3、诉讼费由龙里县政府、龙里县征收局负担。
一审法院认定事实:因龙里县政府建设贯城河的需要,需对鑫亮公司坐落于龙里县龙山镇环城路综合市一号楼一层建筑面积为885.661平方米的门面进行拆迁安置。2010年9月16日,鑫亮公司与龙里县城市建设协调指挥部(后整合到龙里县征收局)经协商后,达成《拆迁安置协议》,协议约定拆迁安置补偿方式为鑫亮公司自愿选择划地安置。其中主要约定:一、鑫亮公司被征占的房屋出租房屋损失及临时过渡费、附属物、室内外装修以及水电、闭路电视、搬家费、房租费等拆迁补偿共计1298960.31元;二、龙里县征收局向鑫亮公司提供位于黑山A6、A7、A8、A9、A10、A11、A12、A13、A14、A15、A16、C1号的安置地12宗,面积为1416.00平方米,用于安置鑫亮公司,安置地与原拆迁建筑用地面积相等部分互不补差,超出或小于部分按照每平方米800元的单价补差;首次办理的土地手续为划拨手续,后期再按相关程序办理出让手续,其中实测面积与原拆迁建筑面积885.661平方米相等的部分由被告办理土地出让手续,其余部分由鑫亮公司比照同期拆迁户的标准交纳相关费用后办理土地手续;三、龙里县征收局提供给鑫亮公司的安置地需符合“三通一平”条件,并于2011年5月31日前交付,如延期,龙里县征收局按月支付鑫亮公司合同价3%的违约金;四、龙里县征收局提供的安置地建筑层数为17层。拆迁安置补偿协议签订后,2010年9月20日,鑫亮公司领取了拆迁补偿过渡费57828.23元及房屋、地价及附属物补偿费1241138.00元,共计1298966.31元。鑫亮公司向龙里县征收局交付了被拆迁房屋,龙里县征收局也对该房屋拆迁完毕。龙里县征收局亦组织对安置地进行平场,协助鑫亮公司办理了相关土地使用手续,该宗地所属的黑山安置小区已于2011年10月30日正常通水,供水主管为PP-RDN110,供水压力为2.2公斤以上;于2012年5月14日通电,供电容量为400KVA。通过相应程序后,鑫亮公司于2013年12月9日与国土部门签订《出让合同》,取得该宗土地的国有建设用地使用权。由于在协议履行过程中,因规划原因,导致该宗地不能满足协议约定的修建17层楼房的交付条件。根据2012年8月20日龙里县城乡规划委员会[龙城委议(2012)04号]《会议纪要》的调整方案,龙里县城乡规划局作出龙里县规条(2013)第8号《建设用地规划设计条件通知书》,经重新规划调整后,该安置地已满足协议约定的修建17层楼房的规划条件。2014年9月6日,龙里县征收局再次对争议的安置地进行场平,工程于2014年10月20日验收。龙里县征收局于2014年10月22日和2014年10月29日分别以电话和书面的方式向鑫亮公司下达通知,其中2014年10月29日《关于办理安置地移交手续的函》的书面通知已送达鑫亮公司,该书面通知函请鑫亮公司于2014年11月10日前与龙里县征收局办理安置地移交手续,鑫亮公司据此向龙里县征收局回函,以安置地不符合鑫亮公司要求为由拒绝收地,双方引发纠纷。一审争议焦点为:1、2014年10月29日龙里县征收局向鑫亮公司书面发函时土地是否符合约定的交付条件;2、协议约定的违约金如何计算。一审法院认为,根据合同法第四十四条“依法成立的合同,自成立时生效”的规定,因建设的需要,龙里县政府对鑫亮公司所有的房屋进行拆迁安置,由其工作部门与鑫亮公司达成《拆迁安置协议》和《拆迁安置补充协议》,该协议是双方当事人的真实意思表示,未违反法律的强制性规定,且双方当事人对协议的效力未持异议,该《拆迁安置协议》和《拆迁安置补充协议》应属有效合同。因此合同双方当事人均应按照协议的约定全面履行自己的义务。根据合同约定,龙里县征收局提供给鑫亮公司的安置地应符合合同约定的条件,于2011年5月31日前向鑫亮公司交付,由于规划、场平工程受阻等原因,龙里县征收局未按合同约定的期限向鑫亮公司交地,故应承担相应的违约责任。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作”的规定,作为房屋征收与补偿的主体,龙里县政府和龙里房屋征收局均应作为承担责任的义务主体。(一)根据协议约定,龙里县征收局向鑫亮公司交付的安置土地应满足的条件主要有三,一是面积达到1416.00平方米;二是安置地达到“三通一平”(即通水、通电、通路、场平)的要求;三是根据规划,安置地需满足建房17层的要求。根据本案已查明的事实,该争议地实测的面积达到了1416.00平方米;于2011年10月30日实现正常通水,于2012年5月14日实现通电,场平工程于2014年10月20日竣工验收,满足“三通一平”条件;根据规划部门2013年的规划,明确争议安置地符合修建17层房屋的条件。同时,鑫亮公司与国土部门于2013年12月9日达成的合同编号为522730-2013-CR-0129号《出让合同》第六条第(二)项载明的现状土地条件为宗地红线外“五通”(即通路、通上水、通下水、通电、通讯)及红线内“场地平整”,说明鑫亮公司也认可该土地在签订《出让合同》时的土地状况。因此,该院认为,根据上述事实,龙里县征收局于2014年10月29日向鑫亮公司发函收地时,该安置地已满足双方协议约定的交地条件。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定,鑫亮公司主张该土地未符合合同约定的交付条件,但并未提供充分的反驳证据证实其主张,因此应承担举证不能的不利后果。故对鑫亮公司关于该地至今未满足双方合同约定的交地条件的主张,该院不予支持。(二)关于违约金的认定问题,由于根据合同约定,违约金的计算涉及到延期交付时间的认定和以何种标准作为基数的问题,因此解决违约的认定,应从以上两个方面着手分析。首先是延期交付时间的认定问题。在安置地达到“三通一平”的条件后,龙里县征收局于2014年10月29日向鑫亮公司送达书面交地通知,函请鑫亮公司于2014年11月10日前与之办理土地移交手续,因此违约金的计算应从2011年5月起计到2014年11月,为42个月。故对鑫亮公司因拒绝收地而扩大的期间不应计算违约金。故对鑫亮公司关于请求判令龙里县征收局支付违约金至实际交地的时间的诉讼请求不予支持;其次是以何种标准作为基数计算违约金的问题。根据《拆迁安置协议》第五条其他约定的第3项“如有延期,甲方按月支付乙方合同价3%的违约金”的约定,本案中,由于双方约定面积相等部分互不补差价,超出或不足部分补差地价为800.00元/平方米。因此,应以此作为认定计算违约金的合同价。由于龙里县征收局交付的土地为整体交付,即互不补差的部分和超出部分安置地一起移交,故尚未履行合同部分的“合同价”应认定为1416.00元×800.00元=1132800元,故本案违约金应为1132800元×3%×42月=1427328.00元。故对鑫亮公司关于应以其与国土部门订立的《出让合同》约定的土地价格作为基数计算违约金的诉讼请求及龙里县征收局关于应以超出互不补差的1416.00平方米-885.661平方米=530.339平方米作为计算违约金的土地面积的辩解理由,因无合同依据和法律依据,一审法院不予支持。一审法院依照合同法第四十四条、第六十条、第一百零七条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定,判决:一、龙里县政府、龙里县征收局于一审判决生效之日起十日内与鑫亮公司办理位于黑山安置地A6、A7、A8、A9、A10、All、A12、A13、A14、A15、A16、Cl号,面积为1416.00平方米并已符合“三通一平”条件的12宗安置地的土地移交手续;二、龙里县政府、龙里县征收局于一审判决生效之日起十日内连带支付鑫亮公司违约金1427328元。三、驳回鑫亮公司的其他诉讼请求。案件受理费104894.09元,由鑫亮公司负担87248.14元,龙里县政府、龙里县征收局负担17645.95元。
鑫亮公司不服一审判决,向贵州省高级人民法院上诉请求:1、撤销一审判决,支持鑫亮公司一审诉讼请求;2、本案一、二审诉讼费用由龙里县政府、龙里县征收局承担。
二审根据当事人的陈述和经审查确认的证据,重新认定本案事实如下:鑫亮公司成立于2010年8月19日,经营状态为存续,法定代表人肖正元,经营范围为房地产开发、销售。2010年9月16日,甲方龙里县城市协调指挥部作为拆迁代理人与乙方鑫亮公司作为被拆迁人签订了《拆迁安置协议》,编号为B2010-059。该协议主要内容如下:“因贯城河建设需要,受拆迁人委托需拆除乙方位于龙山镇环城路综合市场一号楼一层的门面设计层高4.2米。一、乙方房屋现状。乙方房屋属钢混结构,建筑面积885.661平方米,建筑用地面积885.661平方米。二、拆迁安置补偿方式,乙方自愿选择划地安置方式。1、甲方向乙方提供位于黑山××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××号安置区的安置地拾贰宗,面积为1416平方米,安置地与乙方原拆迁建筑用地面积相等部分双方互不补地价;安置地面积超出原建设用地面积的部分,乙方按每平方米捌佰元(¥800.00元)补给甲方;安置地面积小于原建设用地面积的部分,甲方按每平方米捌佰元(¥800.00元)补给乙方。2、甲乙双方签订协议后,乙方在规定时间内将房屋交付甲方处理,期间乙方自行安排周转用房,由于甲方房屋拆迁对乙方出租房屋收入造成一定的损失,甲方按规定对乙方出租房屋损失及临时过渡费用给予一次性补助计人民币伍万零肆佰元整(50,400.00元)。3、乙方被征占拆迁的房屋、宅基地、空地、附属物、室内外装修,以及水电、闭路电视,搬家费、房租费等款项按照相关拆迁补偿标准计算后共计人民币壹佰贰拾玖万捌仟玖佰陆拾陆元三角壹分(¥1298966.31元)。五、其他约定。1、首次办理的土地手续为划拨手续,后期再按相关程序办理出让手续,其中实测面积885.661平方米由甲方办理出让,其余由乙方交纳相关费用后办理出让手续,费用比照同期拆迁户的标准执行。2、首次办理划拨手续《土地使用权证书》在2011年8月31日前办理;后期办理出让手续的《土地使用权证书》在2011年11月30日前办理。由乙方提供完整的相关资料,甲方负责协助办理,乙方取得该土地时将以乙方在龙里注册的房开公司进行办理。3、甲方提供给乙方的安置地符合“三通一平”,并于2011年5月31日前交付。如有延期,甲方按月支付乙方合同价3%的违约金。4、安置地建筑层数为17层。5、如安置地发现隐蔽管线,由甲方负责处理。七、协议附件与本协议具有同等法律效力。2011年7月4日,龙里县国有资本营运有限责任公司为甲方,鑫亮公司为乙方,签订《拆迁安置补充协议》主要内容如下:“根据《拆迁安置协议》约定,甲方与乙方就安置问题达成以下协议:一、甲方安置乙方地块位于黑山××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××号地,面积各120平方米,共计1320平方米,C-1号地,面积为96平方米,总计1416平方米。二、乙方安置地在原拆迁面积885.661平方米内,甲乙双方互不补地价,超出面积530.339平方米,乙方按每平方米800元计算补给甲方,计人民币424271.20元。”2010年9月10日,肖正元出具领条,领到龙里县城市建设协调指挥部付给肖正元拆迁补偿过渡费57828.31元,房屋、地价及附属物补偿费1241138元,共计人民币1298966.31元。该款已经转账付清。2013年12月9日,龙里县国土资源局与鑫亮公司签订合同编号为522730-2013-CR-0129的《出让合同》,合同主要约定:(1)合同项下出让宗地编号为黑山安置地(与拆迁安置补偿协议位置完全相同),宗地面积1416平方米;(2)出让人同意在2014年3月8日前将出让宗地交付给受让人,出让人同意在交付土地时该宗地应当达到第(二)项规定的土地条件(即:(二)现状土地条件宗地红线外“五通”即通路、通上水、通下水、通电、通讯)及红线内“场地平整”。(3)合同项下宗地国有建设用地使用权出让价为人民币9713760元。2014年10月29日,龙里县城市建设协调指挥部向鑫亮公司送达了《关于办理安置地移交手续》函(龙城协函[2014]29号),通知鑫亮公司于2014年11月10日前办理安置地移交手续,并告知相关费用结算截止日期为2014年11月10日。鑫亮公司以该安置地不符合规划要求不予签收该函,并于2014年10月30日向龙里县政府递交《贵州鑫亮房地产开发公司关于不予签收(龙城协函[2014]29号)文件的回复》。该回复主要内容如下:(1)“2014年10月22日拆迁指挥部鲁德学副指挥长电话通知鑫亮公司说场地已经平好了,叫到场地上看地。下午我们一起到场地上看了,根据龙里县城市规划局的具体规划要求该地不能满足规划要求”。(2)“政府拆迁与我方签定的合同协议只还我方1416平方米是实际的房屋占地面积,是净地,是单体建筑”(用地)。“不是用来做消防通道的”。(3)“要安置在黑山小区。我方要求在前面排,政府说前面还是山坡不能建高层,有高压线,要把我方安置在后面。我方要求建22层,政府说22层太高,建17层好,18层不好听。政府把我方从一级地段安置到这里,本来就不公平,为了政府的工作,也就按政府的意见签定了合同。”2015年6月4日,龙里县供电局向龙县房屋产业征收局出函,说明包括本案安置地在内的龙里县冠山街道办事处黑山安置小区,2012年5月14日起具备供电条件。2015年6月5日,龙里县供排水总公司向龙里县房屋产业征收局出函,说明包括本案安置地在内的龙里县冠山街道办事处黑山安置小区已经于2011年10月30日正常通水。2014年10月20日鑫亮公司安置地(黑山)场平工程验收合格。另查明,根据2012年8月20日龙里县城乡规划委员会[龙城委议(2012)04号]《会议纪要》的调整方案,龙里县城乡规划局作出龙里县规条(2013)第8号《建设用地规划设计条件通知书》,经重新规划调整后,在2014年11月10日,本案案涉安置地已满足本案协议约定的修建17层楼房的规划条件。二审法院认为,本案是房屋拆迁安置补偿合同纠纷,属于人民法院民事案件受理范围。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条“民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利”及第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定,因为只有鑫亮公司不服一审判决提起上诉,故本案应当只对鑫亮公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据当事人二审诉辩,二审争议焦点为:1、涉案安置土地在2014年11月10日是否符合约定的交付条件;2、鑫亮公司诉请违约金是否应予支持。(一)关于涉案安置土地在2014年11月10日是否符合约定的交付条件的问题。二审法院认为,涉案安置土地在2014年11月10日已经符合约定的交付条件。1、关于涉案安置土地在2014年11月10日是否符合《拆迁安置协议》约定的三通一平的问题。涉案安置土地在2014年11月10日符合《拆迁安置协议》约定的三通一平。理由如下:三通一平,本案合同没有具体解释,根据《国土资源部关于开展开发区土地集约利用评价工作的通知》(国土资发[2008]145号)的规定:“三通一平”即通常所说的通水、通路、通电和场地平整。根据本案已查明的事实,涉案安置土地实测的面积达到了1416平方米,于2011年10月30日实现正常通水,于2012年5月14日实现通电,场平工程于2014年10月20日竣工验收,满足“三通一平”条件。因此,涉案安置土地在2014年11月10日已经符合《拆迁安置补偿协议(划地安置)》约定的三通一平。2、关于涉案安置土地于2014年11月10日是否符合《拆迁安置协议》中关于“安置地建筑层数为17层”约定的问题。二审认为涉案安置土地符合“安置地层数为17层”约定。理由为:一审法院认为“根据龙里县规划部门2013年的规划,明确争议安置地符合修建17层房屋的条件。同时,鑫亮公司与国土部门于2013年12月9日达成的合同编号为522730-2013-CR-0129号《出让合同》第六条第(二)项载明的现状土地条件为宗地红线处:‘五通’(即通路、通上水、通下水及线内“场地平整”,说明一审鑫亮公司也认可土地在签订《出让合同》时的土地状况”。上述理由充分,应予确认。3、关于龙里县政府、龙里县征收局仅交付1416平方米《拆迁安置协议》约定的土地面积,是否应当预留相应的消防通道的土地面积的问题。二审认为龙里县政府、龙里县征收局没有义务预留相应的消防通道土地面积。首先,《拆迁安置协议》及《拆迁安置补充协议》均未约定龙里县政府、龙里县征收局有预留消防通道土地面积的义务;其次,《拆迁安置协议》及《拆迁安置补充协议》只约定龙里县政府、龙里县征收局有交付“安置地建筑层数为17层”的1416平方米土地的义务,龙里县政府、龙里县征收局已经履行上述义务。鑫亮公司关于“1416平方米是实际的房屋占地面积,是净地,是单体建筑”、“不是用来做消防通道的”的说法以及预留消防通道应当是龙里县政府、龙里县征收局履行拆迁安置补偿协议的附随义务,违反国家相关强制性规定的主张,没有事实与法律依据。(二)关于鑫亮公司诉请违约金是否应予支持的问题。本案双方对于龙里县政府、龙里县征收局应当于2011年5月31日前交付涉案安置土地,龙里县政府、龙里县征收局逾期交付构成违约,并无实质争议。因此,鑫亮公司有权依据《拆迁安置协议》的违约金条款,请求支付违约金。双方存在争议的是违约金的数额问题。1、关于违约金计算终止时间的问题。二审认为,违约金计算终止的时间应当确定为计算至2014年11月10日。理由:如前所述,从该日起,涉案安置土地已经符合约定交付条件。龙里县政府、龙里县征收局经合法程序通知鑫亮公司接受交付,鑫亮公司明知而拒绝接收,其拒绝接受交付没有理由。因此,在2014年11月10日之后龙里县政府、龙里县征收局不存在逾期交付涉案安置土地的违约行为,不应承担违约金责任。龙里县政府、龙里县征收局应当承担逾期交付涉案安置土地违约金责任的时间为2011年5月31日之次日起至2014年11月10日,共计41个月零10天,时间跨度为42个月。2、关于《拆迁安置协议》约定的“合同价”的认定问题。“合同价”的数额应当解释为涉案安置土地市场价值9713760元加上50400元出租房屋损失及临时过渡费用和1298966.31元拆迁安置补偿费,总计为11063126.31元。理由:《拆迁安置协议》第五条其他约定的第3点约定,“如有延期,甲方按月支付乙方合同价3%的违约金”。因此本案违约金的计算标准必须明确“合同价”的具体数额。本案《拆迁安置协议》并未明确约定“合同价”的数额。需要通过一定方法对“合同价”进行解释,以明确其数额。首先,从字面解释看,“合同价”应当解释为合同双方向对方交付的合同对价。其次,《拆迁安置协议》及其补偿协议是采取产权调换加上支付一定价金方式的拆迁安置补偿协议,在性质上应当属于补足价金的互易合同。本案互易合同中,龙里县政府、龙里县征收局支付的合同对价为交付安置土地1416平方米和支付50400元出租房屋损失及临时过渡费用和1298966.31元拆迁安置补偿费,而鑫亮公司支付的合同对价是交付涉案被拆迁的土地和房屋以及对“超出面积530.339平方米,乙方按每平方米800元计算补给甲方”支付土地价款424271.20元。合同法第一百七十五条规定:“当事人约定易货交易,转移标的物所有权的,参照买卖合同的有关规定。”可见互易合同是作为一种特殊的买卖合同而加以规定处理的。所以,本案双方支付对方的互易对价的具体价值就是合同价款。鉴于本案是龙里县政府、龙里县征收局一方违约,以龙里县政府、龙里县征收局交付的对价的价值计算合同价是合理的。故本案龙里县政府、龙里县征收局交付和合同价为11063126.31元。3、关于约定违约金数额的问题。龙里县政府、龙里县征收局逾期42个月交付涉案安置土地,依据《拆迁安置协议》第五条其他约定的第3点“如有延期,甲方按月支付乙方合同价3%的违约金”之约定,龙里县政府、龙里县征收局应当承担的违约金数额为11063126.31元×3%×42个月=13939539.15元。现一审鑫亮公司关于违约金的第二项诉讼请求为“龙里县政府、龙里县征收局向鑫亮公司支付暂计至2015年3月31日的违约金13849014.4元,此后的违约金计至交付安置用地之日止”。因此,鑫亮公司对于从2011年5月31日之次日起至2014年11月10日为期42个月的违约金诉讼请求数额应当固定为12644752.28元。虽然该请求与约定违约金数额相比要低,但是根据诉讼处分原则,应从其自愿。4、关于是否应当调整约定违约金数额的问题。本案依约确定的违约金数额为13939539.15元,鑫亮公司请求的数额12644752.28元。二审法院对龙里县政府、龙里县征收局在二审期间提出调减违约金的主张予以认可,认为鑫亮公司请求的违约金数额12644752.28元过高,应当将3%的标准调减为2%,即11063126.31元×2%×42个月=9293026.61元。违约金调减理由:1、关于本案约定违约金是否过高而应当调整的问题。在举证责任上,违约方需提供对违约金公平性产生怀疑的初步证据,然后举证责任分配给守约方。本案中,龙里县政府、龙里县征收局作为违约方虽然没有提供对约定违约金公平性产生怀疑的初步证据,但是“如有延期,甲方按月支付乙方合同价3%的违约金”中的3%的标准过高,应当为众所周知的事实,故龙里县政府、龙里县征收局无需举证,本案根据日常经验判断,就可以认定约定违约金过高。因此,本案对约定违约金公平性产生怀疑可以认定,此时守约方应当提供违约金约定合理的相应证据。综上,鑫亮公司因未能依法提供证明约定违约金合理性的证据,故其应当承担举证不利的后果,即可以由人民法院根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》(以下简称合同法司法解释(二))第二十九条的规定,认定约定违约金过高而依法进行调整。2、关于本案约定违约金如何调整的问题。第一,合同法司法解释(二)第二十九条规定:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”对于前述司法解释中“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十”的规定应当全面、正确地理解。一方面,违约金约定过高的调整应当根据案件具体情况,以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则综合予以判断,“百分之三十”并不是一成不变的固定标准;另一方面,前述规定的“百分之三十”解决的是认定违约金是否过高的标准,不是人民法院适当减少违约金的标准。因此,既不能机械地将“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十”的情形一概认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”,也不能在依法“适当减少违约金”数额时,机械地将违约金数额减少至实际损失的百分之一百三十。第二,本案中约定违约金过高,龙里县政府、龙里县征收局二审诉讼中明确请求要对约定违约金进行调整。因此,本案约定违约金应予调整。具体调整应当根据本案具体情形,以违约造成的损失为基准,综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益、当事人缔约地位强弱、是否适用格式合同或条款等多项因素,依照合同法规定的诚实信用原则、公平原则予以综合权衡。首先,本案诉讼各方均未提供本案因龙里县政府、龙里县征收局违约造成的实际损失的证据,故二审只能根据日常生活经验酌情确定该损失。其次,考虑到政府拆迁安置工作的复杂性,二审认为龙里县政府、龙里县征收局并不存在恶意违约。在没有充分证据证明龙里县政府、龙里县征收局利用优势地位恶意违约的情形下,应当坚持补偿性为主惩罚性为辅的违约金调整原则。但是基于政府在缔约地位属于强势一方,在履行本案拆迁协议时逾期时间过长,对鑫亮公司作为一个房地产企业签订本案协议的目的在于开发利用土地而言,及时开发房地产显得尤为重要,如果开发不及时,开发盈利目的可能无法实现。因此为督促政府提高行政效率,维护被拆迁人的合法权益,在本案双方均未提交本案违约方给守约方造成的实际损失证据的情形下,可以酌情按照“合同价”用于民间借贷可能获得最大合法收益来计算本案逾期交付涉案安置土地的损失作为本案违约金调整依据,超出此范围,则应当坚持参照民间借贷的相关裁判规则对超出法定范围部分不予保护。此种方法运用于法院行使自由裁量权调整约定违约金时在本案中有可操作性及其合理性。综上所述,本案“合同价”用于民间借贷可能获得最大合法收益即是本案合同价11063126.31元年利率的24%,42个月则为9293026.61元,故二审法院将鑫亮公司请求的过高违约金数额12644752.28元调整为9293026.61元。综上,二审法院认为本案拆迁安置补偿协议合法有效,应当得到履行。龙里县政府、龙里县征收局逾期42个月交付涉案安置土地,构成违约,应当依据合同约定,承担违约金责任。合同违约金约定中的“合同价”解释确定为11063126.31元。在此基础上,鑫亮公司提出违约期间的违约金数额12644752.28元过高。在本案双方均未能提交守约方给违约方造成的实际损失的情形下,二审运用自由裁量权酌情将其调整为9293026.61元。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定,判决:一、维持一审判决第一项;二、撤销一审判决第二项、第三项;三、龙里县政府、龙里县征收局于二审判决生效之日起十日内连带支付鑫亮公司违约金9293026.61元;四、驳回鑫亮公司其他上诉请求。一审案件受理费104894.09元,由鑫亮公司负担34507.60元,由龙里县政府、龙里县征收局共同负担70386.49元。二审案件受理费104894.09元,由鑫亮公司负担34507.60元,由龙里县政府、龙里县征收局共同负担70386.49元。
再审中,龙里县政府、龙里县征收局对二审查明的以下事实有异议:1、《拆迁安置协议》应补充附件“拆迁补偿安置计算表”的内容;2、肖正元出具领条的时间应为2010年9月20日,而非2010年9月10日;3、《拆迁安置补充协议》应补充“三、若该宗地如需调整,按实际面积计算,多退少补”内容;4、《出让合同》应补充该合同同时对土地交付的时间和条件及逾期交地的违约责任等进行了约定的内容。
鑫亮公司对二审查明的事实无异议。
本院对二审查明的双方无异议的事实予以确认。对有争议的事实认定如下:1、《拆迁安置协议》附件二为:《拆迁安置补偿计算表》,其上记载:补偿合计金额为1298966.31元,补偿项目中第4项为“过渡时期补偿”,其中第(1)项为“房租费”50400元。故可认定,补偿金额1298966.31元中包含了房租费50400元;2、肖正元领取拆迁补偿过渡费及其他补偿费后出具领条的时间为2010年9月20日。以上两项事实,龙里县政府、龙里县征收局提出的异议属实,本院对二审查明的该两项事实予以补充和纠正。对龙里县政府、龙里县征收局提出的有异议的另两项事实,以《拆迁安置补充协议》《出让合同》的内容为准,与本案的关联性将在本院认为中一并认定。
本院再审认为,本案争议焦点为:1、《拆迁安置协议》中计算违约金所依据的“合同价”应当如何认定;2、《拆迁安置协议》中的违约金标准应否调减。
(一)关于第一个焦点问题。双方违约金条款约定于《拆迁安置协议》第五条第3款:“甲方提供给乙方的安置地符合‘三通一平’,并于2011年5月31日前交付。如有延期,甲方按月支付乙方合同价3%的违约金”。因双方对该条款中的“合同价”的解读产生歧义,导致双方对龙里县政府、龙里县征收局应支付鑫亮公司的违约金数额产生争议。本院认为,首先,该条款约定在《拆迁安置协议》中,其中“合同”的指向应是《拆迁安置协议》及《拆迁安置补充协议》。该两个协议系龙里县政府与鑫亮公司就拆迁安置补偿事宜达成的合意。所谓“合同价”,应指合同标的物价格。在《拆迁安置协议》中,双方约定采用划地安置方式,故合同标的物应包括安置地价值和房屋拆迁补偿款。合同中有关“房屋拆迁补偿款”,双方约定:龙里县政府对鑫亮公司出租房屋损失及临时过渡费用给予一次性补助50400元;鑫亮公司被拆房屋、宅基地、空地、附属物、室内外装修,以及水、电、闭路电视、搬家费、房租费等款项合计1298966.31元。以上两部分款项虽分别约定在不同条款,但《拆迁安置补偿计算表》中的补偿金额1298966.31元中已包含了过渡时期补偿的房租费50400元。鑫亮公司法定代表人肖正元于2010年9月20日领取了1298966.31元补偿款,并出具《领条》。双方对龙里县政府该部分合同义务已履行完毕的事实不持异议。合同中有关“安置地”部分,双方约定以下内容:具体方位;面积1416平方米;安置地面积与原拆迁建设用地面积相等部分互不补地价;安置地面积超出部分,鑫亮公司按每平米800元补给龙里县政府;安置地中面积885.661平方米由龙里县政府办理出让,其余部分由鑫亮公司缴纳相关费用后办理出让手续,费用比照同期拆迁户等。根据该部分约定内容可看出,龙里县政府的义务系交付鑫亮公司1416平方米安置地,承担原拆迁面积885.661平方米建设用地办理出让的相关费用;鑫亮公司的义务系对超出拆迁面积之外的土地按每平方米800元补偿龙里县政府,并交纳该部分土地办理出让的相关费用。合同履行过程中,龙里县政府的原因迟延交付安置地,应承担合同约定的违约责任。关于“安置地”部分违约责任的确定问题,因双方确认在拆迁建设用地面积为885.661平方米范围内双方互不补地价,超出此面积之外的530.339平方米部分,由鑫亮公司按照每平方米800元的价格补给龙里县政府,该约定应视为双方针对原拆迁安置面积范围之外部分达成了新合意,且支付义务是由鑫亮公司完成,故该部分面积所涉价款不应包含在计算龙里县政府、龙里县征收局违约责任的合同价之中。同时,龙里县政府、龙里县征收局主张该800元/平方米即双方约定的土地单价,应以此单价计算1416平方米的土地价值的理由亦不予支持。对于原拆迁面积885.661平方米土地部分,因双方仅约定了互不补差价,没有约定具体价值,二审以《出让合同》中6860元/平方米的单价计算该部分土地的价值,并无明显不当。龙里县政府、龙里县征收局主张《出让合同》只是为完善土地权属登记手续而签订,其上载明的土地出让价款不是真实的交易价款。本院认为,该部分安置地未发生真实交易是因《拆迁安置协议》约定了互不补差价,但《出让合同》中的单价仍能反映案涉安置地的市场价值。综上,由于《拆迁安置协议》中的“合同价”规定在违约责任条款中,故该合同价的确定,以合同约定的标的物为基础,以龙里县政府未按约履行合同义务的部分为范围。“房屋拆迁安置费”部分龙里县政府已按约履行,不应再包含在计算违约责任的合同价之中。“安置地”部分,应将龙里县政府存在违约的原拆迁面积部分的土地价值确定为“合同价”,即885.661×6860=6075634.46元。龙里县政府应在6075634.46元范围向鑫亮公司承担违约责任。
关于鑫亮公司主张涉案安置地仍未达到双方约定的交付条件问题,本院认为,就涉案1416平方米安置地,2013年12月9日鑫亮公司与龙里县国土资源局已签订了《出让合同》(合同编号522730-2013-CR-0129),鑫亮公司依法取得该宗建设用地使用权,该合同中出让宗地界址、红线图的内容具体明确。在《出让合同》合法有效的前提下,鑫亮公司在本案提出还应再行预留消防通道土地面积的主张缺乏依据。“安置地”已达到《拆迁安置协议》及《拆迁安置补充协议》约定的交付条件。一、二审以龙里县征收局通知鑫亮公司于2014年11月10日前办理安置地移交手续来认定龙里县政府完成交付“安置地”合同义务的时间点,并无不妥。鑫亮公司该项主张的理由不能成立。
(二)关于第二个焦点问题。根据《拆迁安置协议》第五条第3款约定,龙里县政府迟延交付应按月支付3%的违约金。龙里县政府迟延交付符合“三通一平”条件的安置土地42个月。应当按照每月3%的标准向鑫亮公司支付违约金(6075634.46元×3%×42个月=7655299.42元)。二审将计算违约金标准予以调减,依据不充分。
综上所述,龙里县政府、龙里县征收局的再审申请理由部分成立,本院予以支持。原审判决认定事实基本清楚,但法律适用欠妥,实体处理不当,本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定,判决如下:
一、撤销贵州省高级人民法院(2015)黔高民终字第150号民事判决;
二、撤销贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院(2015)黔南民初字第59号民事判决第二项、第三项;
三、维持贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院(2015)黔南民初字第59号民事判决第一项,即:“被告龙里县人民政府、龙里县房屋产业征收局于本判决生效之日起十日内与贵州鑫亮房地产开发有限公司办理位于黑山安置地A6、A7、A8、A9、A10、All、A12、A13、A14、A15、A16、Cl号,面积为1416.00平方米并已符合‘三通一平’条件的12宗安置地的土地移交手续”;
四、龙里县人民政府、龙里县房屋产业征收局于本判决生效之日起十日内连带支付贵州鑫亮房地产开发有限公司违约金7655299.42元;
五、驳回贵州鑫亮房地产开发有限公司其他诉讼请求;
六、驳回龙里县人民政府、龙里县房屋产业征收局其他再审请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费104894.09元,由贵州鑫亮房地产开发有限公司负担34507.60元,由龙里县人民政府、龙里县房屋产业征收局共同负担70386.49元。二审案件受理费104894.09元,由贵州鑫亮房地产开发有限公司负担34507.60元,由龙里县人民政府、龙里县房屋产业征收局共同负担70386.49元。
本判决为终审判决。
审判长 张 纯
审判员 杨兴业
审判员 李延忱
二〇一七年十二月二十九日
法官助理陈明克
书记员李蕴娇


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